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作者 | 王迪

2022年，鄭州成為全國樓盤爛尾率最高城市，被冠以“爛尾之都”。

有相關數據統計，鄭州共有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬，而鄭州主城區總人口才759萬，這意味著，每100個人中就有8個人買到爛尾樓。

在過去的一年里，爛尾樓維權、村鎮銀行“取款難”、民營房企暴雷等無數戲碼在這座城市中上演。與此同時，西瓜換房、小麥換房等花式銷售成為這座城市社會矛盾裹挾下的營銷鏡像。

從“萬金油”到“過街老鼠”，諸如鄭州樓市爛尾樓等所引發的停工斷貸風波，引發了全國范圍的討論：預售制度是否應該取消，以此推行現房制度。

今年2月，繼北京、山東、安徽、四川等省市后，中部大省河南省明確提出試點現房銷售，這意味著現房銷售制度改革將再度提速。

事實上，中國內地所實行的是預售制是從香港“賣樓花”制度引入，中國內地期房銷售模式已實行30年。預售制對應的是過去“高周轉、高杠桿、高負債”的開發模式，隨著中國城鎮化的快速推進及房地產市場的需求逐漸沿用。如今預售制非常直觀帶來的問題便是爛尾樓。

從“期房”到“現房”，中國豪宅研究院院長朱曉紅指出，現房試點深受購房者歡迎，是買放心房的重要保證。但房企受資金限制，不一定歡迎，但不排除資本雄厚的房企，借此機會擠走一批干不下去的房企，逐步占有更大的市場。

一位常年聚焦城市更新、長租、產業園等領域的地產基金類國企投資官則告訴焦點財經，現房銷售適應于北上廣深等一線城市，現在市場剛剛回暖、有起色，不太可能全面鋪開此種現房舉措，要不然打擊太大。

現房制度試點有必要 對于開發商資金運作能力要求高

全國現房銷售模式的探索始于2003年，上海鵬欣房產公司開始全面推行現房銷售。2022 年河南停工斷貸潮事件后，現房銷售的呼聲明顯增加。2023年以來，山東、安徽、雄安、河南、四川等城市相繼發布文件，開展商品房現售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

朱曉紅指出，現房制度先試點非常有必要，但必須要有讓房企資金能轉得開的金融政策。否則，房企就會由大變小，由小變無，最后全線萎縮。預售制度絕不能在沒有做好應急預案之前迅速取消。

“市場變化莫測，誰也不敢保證今年市場好就拿地，后年開盤賣的時候市場還好。融資成本現在民企都高，推行現房就相當于把目前房企周轉降速達到3倍以上，也就是全國投資開發面積將銳減三分之二，所以，現房制度一蹴而就不現實。“某鄭州大型民營房企一線人員李明（化名）告訴焦點財經，現房銷售的提出緣于近兩年由于房企高負債經營，盲目舉債擴張遇上行業下行周期后，資金鏈出現緊張導致的停工爛尾項目。

事實上，現房銷售卻能解決所有爛尾、營銷虛假承諾、交付減配等房地產行業的亂象和百姓關切的民生問題。但是，房地產行業之所以出現高負債經營業緣于行業自身需要資金量大、時間周期長的特點，而我國期房銷售的提出的初衷恰恰是為了降低開發門檻，通過預售短時間回款，以增加企業開發意愿，降低房企高資金、長周期的短板所在。

他認為，雖然現房一定是未來房地產行業健康發展的必然方向，但現階段房企資金緊繃，房地產行業下行且經濟增長承壓的多重背景下，全面實施現房制度必然不是恰當的時候。

“當下，所有民營規模化企業均按期房高周轉模式進行設計經營指標，此時過快開展現房銷售將進一波惡化出險房企的債務情況，甚至拖垮部分經營尚可的民營房企，所以現房銷售可以在保交樓保穩定的基礎上通過供地不斷提高預售條件，逐步實現現房銷售的目標，同時給部分國內城鎮化率尚不達標且具有城鎮化需求的城市以喘息空間。“

現房制度在北上廣深更適用 三四線利潤空間有限

目前鄭州現房銷售試點已經開始。只不過，目前存在一個問題，有些項目賣不動，最后也賣成了“現房”。

李明（化名）告訴焦點財經：“以鄭州的普羅理想國項目為例，開發商負債不高，但位置不太好，一直賣不動，這些要么非常偏遠，要么產品設計不符合市場需求，要么是開發商自身有問題的項目，最后也滯留成了現房銷售。”

事實上，樓市不同的回暖程度，影響了樓市現房制度的推進。此外，樓市的去庫存現狀也讓現房的占比呈現差異。

朱曉紅認為，現房無懸念，高開是一種必然。此外，城市決定樓市。就目前樓市來看，北京之熱與東北之冷，不是房子的問題，而是對應的客戶群體不一樣。對現房的高房價接受能力也不一樣，所以呈現“冰火兩重天“。

易居研究院數據顯示，2022 年全國 31 省份中，海南現房銷售規模占比最高，為 39%。通俗理解是，海南 10 套住宅銷售中，有 6 套是期房、有 4 套是現房。如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和 21%。青海的現房銷售規模占比最低，為 4%。對于北京、上海等省份而言，其現房銷售占比為 23%和 20%，這或與此類省份預售許可的標準較高有關。

針對實行現房制度，濟南某央企地產投拓條線員工對焦點財經指出，理解政府政策出臺制度初衷，自己站在業主角度也支持，但站在從業者角度，特別是投資專業，不太支持這樣的制度。因為現房銷售讓開發商現金流進一步承壓，一定會放慢拿地角度。未來拿地一線和強二線城市集中度會更好，弱二線及以下城市逐漸退出、供應大幅縮量，房價上漲是必然。

該位人士則告訴焦點財經，濟南目前暫時沒有現房制度，只有土地競拍上限后競建設進度。以最高封頂預售類似的設置，達到最高封頂。所以，才出現了濟南2022年土地市場大面積流拍+平臺公司兜底的現象。

“以濟南此種城市現房銷售來看，這一現房制度‘游戲’沒法玩。供應面積斷崖下跌，今年已經反饋到市場，春節后成交量翻倍。弱二線及以下城市現房制度沒得玩，國企央企也玩不轉。因為地產這么大一盤棋，如果政府賣地沒風險、購房者買房沒風險，風險全讓發展商承擔，這高風險要有高風險溢價補償，弱二線和三四線也沒有太大的利潤空間，沒法玩得轉。”

他指出，房企現金流是滾動著玩，現房銷售在一段時間內相當于把資金“鎖”死了，而且現房銷售萬一建好了，市場不認可產品，賣不出去企業就完蛋了，相當于每家房企會越投越小。

易居研究院的解釋是，由于銷售市場表現不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長，進而使得部分項目在期房階段無法順利銷售，最終形成了現房層面的待售房源。

黑龍江省嘉慶房地產開發有限責任公司地產開發總監康凱告訴焦點財經，多地樓市加快復蘇，走出了曾經的地產危機，讓民營房企看到了希望。包括最近的到訪帶看及項目成交等數據均有明顯修復。只是，作為三四線城市而言，更多的是去庫存。對于目前城市而言，現房制度確實能給購房者帶來心理安慰，尤其是，經過爛尾的樓市心理創傷，更多人對現房保有期待。與此同時，因為現房可見，所以對于品質的要求會更高，這無疑增加了對開發商的品質要求。”

實行現房制度需要優化報建手續

實行現房制度的另外衍生問題是，就價格而言，現房價格高于期房價格。根據國家統計局及上海易居房地產研究院數據，隨著時間的推移，全國現房及期房銷售價格不斷上揚，并在2022年差距拉大。

李明（化名）告訴焦點財經，由于現房銷售時間成本必定附加到房價中來，以目前上市房企財務報表看，目前上市房企毛利均于10-25%之間，而現房銷售附加的資金時間成本將增加10-15%，導致房企投資盈利可能大大降低，進而投資意愿降低，對二、三線城市化解地方債務，保障基礎建設的大政方針不符。

去年，北京10月第四批次集中供地6宗地塊全部設置了競現房銷售面積的環節。今年2月，越秀以33億+4.5萬平米現房銷售面積競得北京昌平信息園地塊。其期房價格為6.2萬元/平米，現房價格為6.5萬/平米。

對于是否能算得出這筆經濟賬，北京資深地產評論人澤龍指出，掛牌文件中設置了競現房銷售面積的環節，開發商作經濟測算的時候已經考慮到了。現房試點挺好的，預測會是未來的一個方向。

“只要制度設定好了，都可以。但三四線好多開發商資金實力不行，現房銷售不利于樓市。現房制度對開發商資金實力是個考驗，很難快速回現。”澤龍表示。

對于如何完善現房制度，澤龍認為，一是政府要優化報建手續，讓項目快速開發。另外則是政府能否讓出讓金緩交，拉開繳納出讓金的時間，以分階段進行等，以此對沖開發商現房銷售的資金壓力。

康凱則指出，就自身感受來看，現房銷售肯定是未來的趨勢，但是就目前來看，全面推行尚需時日。這對于開放商的資金要求更為嚴格，需要在各個層面提升現金流管理及滾動效率，不論是項目投拓、流程管理亦或是土地成本測算等。

關鍵詞： 房地產行業 銷售面積