觀點網 綠地外灘中心又迎來一位買家。

3月13日，上海外服控股公告稱，擬向中民外灘房地產開發有限公司購買綠地外灘中心5層辦公樓及45個產權車位，交易總價13.43億元。

【資料圖】

無獨有偶，就在一周前，蘭生股份也公告宣布擬以5.61億購置綠地外灘中心2層辦公樓以及35個停車位。

股權穿透顯示，外服控股、蘭生股份最終的實際控制人均為上海國資委。

在綠地外灘中心之外，上海大宗交易市場也依舊持續熱鬧。只是，相比不一而足的賣方，需求端則顯得謹慎與克制。

國資購買資產

資料顯示，綠地外灘中心位于黃浦區董家渡區域，小東門街道 616、735 街坊地塊，占地面積約13萬平方米，項目總建筑面積約120萬平方米，地上建筑面積約76萬平方米，地下建筑面積約44萬平方米。

該地塊是上海市“一城一帶”中外灘金融集聚帶南外灘核心區內最大的開發用地，地處黃浦江沿岸核心區段，與陸家嘴地區隔江相望。

據了解，2014年，中國民生投資有限公司（簡稱“中民投”）以248.5億元的高價拍下該項目地塊，刷新上海地王紀錄。

從2015年動工開始，董家渡項目便一直處于開發階段。漫長的開發周期讓中民投最終無力負擔，于是在2017年，中民投將自己持有中民外灘36%股權和佳渡置業持有的9%股權轉讓給安信信托，安信信托此后發行系列信托產品，共募資240億元以受讓這45%股權。

但中民投缺錢的局面并沒有緩解，該項目也繼續飄搖。2019年2月，綠地集團以121億元正式接手中民投董家渡地王項目50%股權及相應債權。

隨著綠地的入局，該項目名遂由“董家渡金融城”改名為“綠地外灘中心”，并按下了快進鍵。2020年2月28日，該項目迎來第一張住宅預售證。在辦公樓方面，綠地外灘中心的辦公樓也進行了多次整棟出售，分別售予中泰證券、建信人壽、海通證券、上海銀行、國海證券。

目前，綠地外灘中心運營主體中民外灘由綠地地產集團有限公司持股 50%，安信信托股份有限公司持股 45%，上海外灘投資開發(集團)有限公司持股5%。

項目的巨大體量，意味著需要長期的資金投入，中民投曾計劃在該項目上總投資超過600億元。以建設超高層聞名的綠地也在后來陷入一座座摩天大樓的囹圄中，項目進展緩慢、流動性不足，巨大的債務壓力纏繞著綠地周身。

基于較大的債務壓力，綠地2022年開始采取包括出售資產等多種方式籌措資金，并在去年末對共計32.41億美元境外債券進行了展期征求。

綠地集團董事長、總裁張玉良則奔波于各個城市，尋求出路。消息顯示，部分地方政府將對綠地重點項目給予全力支持，支持形式包括出資購買資產與引入外資產業龍頭等。

近日分別出手購置綠地外灘中心辦公樓的外服控股和蘭生股份，控股股東均為東浩蘭生集團的全資子公司，東浩蘭生集團則為上海國資委全資持有。

對于購房舉措，外服控股稱是為滿足上海外服業務發展和客戶服務的需要，改善辦公環境和條件，提升品牌形象。蘭生股份則稱是根據公司發展戰略及集約化管理的要求，隨著未來業務版圖擴大及人員增加，有效降低管理成本及提升辦公效率。

大宗交易市場

除綠地外灘中心交易活躍外，據知情人士對觀點新媒體透露，上海核心區目前有多棟計劃整棟出售的高端寫字樓。

3月初，有媒體報道，旭輝集團計劃分別以5.5億元和8.8億元整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業。該物業位于上海市閔行區申貴路1799弄，占地面積84751平方米，永升物業提供物業管理服務，目前入駐企業有國核保理、海隆控股、光洋股份、大發集團、東邦物流等。

同期，位于上海虹橋商務區的虹橋中駿廣場的多棟物業，也擬以8.3億-16.18億元/棟的價格整棟出售，總報價約25億元，單價約5萬元/平方米。

虹橋中駿廣場位于虹橋商務區核心區申長路1688號，建筑總體量約40萬平方米，涵蓋28棟高品質寫字樓，整棟出售的寫字樓分別為16608.66平方米和15410平方米+16957平方米，目前中國平安、華夏保險、唯品會、安踏、貴人鳥、永輝超市等企業入駐。

與供應充足的賣方市場相比，需求端則處于一種收縮狀態。第一太平戴維斯數據顯示，2022年全國大宗交易市場總交易額1609億元，成交宗數180宗，其中上海交易額為749億，同比下降26.6%。

大宗交易市場中，商辦市場大幅萎縮，2022年辦公資產交易額為761億，占比27%，相比2021年收縮303億元。

報告指出，自用型及投資型買家差距大幅度縮小，自用買家低吸意圖明顯。2022年自用型交易額997億元，占比62%，這一比例相較2021年大幅增加35.4%；投資型買家交易額613億元，2021年則為2011億元。

第一太平戴維斯預測，2023年優質零售、寫字樓物業有望重新獲得投資者關注。內資買家仍將成為主要驅動，外資投資者觀望為主。

仲量聯行報告同時顯示，2022年第四季度上海辦公樓市場整體的租賃需求仍顯謹慎，但金融、專業服務等傳統行業以及生命科學和新能源汽車等新興產業保持韌性。

租金方面，四季度上海中央商務區租金環比下降0.9%，非中央商務區租金環比下降1.3%，同比下降1.6%。

仲量聯行華東區資本市場部總監孫翎此前表示：“近期恢復房企上市公司再融資、允許私募設不動產私募投資基金以及加快擴大REITS范圍等的政策消息不斷利好房地產投資市場。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過去幾年中資產價格理性調整，投資者信心有望進一步回歸，預計2023年上海投資市場或將迎來新一輪反彈。”

仲量聯行數據顯示，2022年全年上海投資市場共錄得74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1083億元的成交量，同比下降22.8%。其中辦公物業成交金額占比為64.3%，成交宗數占比為50%。

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