3月20日，“代建第一股”綠城管理控股（9979.HK）召開2022年度業(yè)績發(fā)布會。在2022年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到疫情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境雙重影響背景下，綠城管理憑借出色業(yè)績，再次印證代建輕資產(chǎn)、高收益、低風(fēng)險、抗周期等優(yōu)質(zhì)特征。年報顯示，2022年綠城管理實現(xiàn)營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%，實現(xiàn)歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%，再次兌現(xiàn)業(yè)績指引；合約總建面突破一億平米，新拓代建費增長21.1%，在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下步履不停、高質(zhì)量發(fā)展。

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綠城管理在業(yè)績會上宣布擬進(jìn)行全額派息，這也是2023年首家100%派息的上市公司，充分體現(xiàn)公司的“現(xiàn)金奶牛”特質(zhì)及對未來發(fā)展的極大信心。市場人士分析指出，代建時代加速來臨，龍頭企業(yè)因具備成熟的商業(yè)模式及領(lǐng)先的市場地位能快速搶占先機(jī)。在輕資產(chǎn)運營模式及業(yè)務(wù)良好開展的加持下，綠城管理成為當(dāng)前資本市場不可多得的稀缺標(biāo)的。

商業(yè)模式疊加盈利能力，穿越周期穩(wěn)健增長

2021年后，國內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生巨變，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式被打破，部分房企及物企出現(xiàn)債務(wù)逾期、收入縮減、利潤下降等情況，以往“投融建管退”一體的開發(fā)邏輯也遭遇挑戰(zhàn)。在去金融化的大趨勢下，投資與開發(fā)相分離成為大勢所趨，代建模式憑借專業(yè)化和服務(wù)屬性，成為承接房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)廣闊需求的重要主體。

早在2021年業(yè)績發(fā)布會上，綠城管理CEO李軍曾對投資人作出歸母凈利潤復(fù)合增長率超30%的業(yè)績指引，本次業(yè)績顯然兌現(xiàn)了對投資人的承諾。數(shù)據(jù)顯示，2022年綠城管理營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%；歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%。

尤其在代建行業(yè)風(fēng)起云涌，代建企業(yè)由幾家“孤勇者”發(fā)展為超60家品牌房企同臺競爭的局勢下，綠城管理的盈利能力并未受行業(yè)內(nèi)卷的影響，毛利率創(chuàng)歷史新高達(dá)到52.3%。

除了盈利能力亮眼，綠城管理現(xiàn)金流也十分充裕，公告顯示，截止2022年12月31日，綠城管理經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)到7.25億元，同比增長28.1%，同時公司經(jīng)營性現(xiàn)金流與歸母凈利潤近乎實現(xiàn)了百分百的轉(zhuǎn)化，側(cè)面驗證了代建商業(yè)模式的經(jīng)營優(yōu)勢。

安全墊厚，存量訂單支持未來可持續(xù)發(fā)展

近期，中指研究院公布2022代建行業(yè)市占率情況，數(shù)據(jù)顯示，2022年綠城管理市占率為25.5%，不僅連續(xù)七年蟬聯(lián)行業(yè)第一身位，還在市場入局者激增的情況下不降反增。強大的競爭能力，得益于其作為代建第一股的龍頭優(yōu)勢、全國性布局和充足的項目儲備。

截至2022年末，綠城管理已經(jīng)覆蓋了120個城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至101.4百萬平方米，成為國內(nèi)首個合約總建面“破億”的代建巨頭；新拓代建項目總建筑面積同比增長23.9%，至28.2百萬平方米。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，綠城管理在長三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的項目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，項目具有高凈值、高附加值的優(yōu)質(zhì)特征；從總建筑面積開發(fā)狀態(tài)結(jié)構(gòu)來看，超1億平方米的合約總建面中，約有46%為待建狀態(tài)，龐大的業(yè)績儲備和存量訂單為公司接下來幾年代建費預(yù)期及可持續(xù)增長打下了堅實基礎(chǔ)。

委托方結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也增加了公司長期發(fā)展的“安全系數(shù)”。2021年以來，民營房企在銷售與融資雙重壓力下收縮戰(zhàn)線，而國央企及城投公司高歌猛進(jìn)，成為拿地主力。但是，相比拿地時的激進(jìn)，地方城投平臺的項目開工率很低，這種土地資源錯配為代建賽道提供了新的機(jī)遇。與此同時，“十四五”期間將加大力度籌建的保障性租賃住房，以及目前超3萬億的紓困類代建市場規(guī)模，都為代建提供了廣闊的市場空間。

公告顯示，目前來自政府及國有機(jī)構(gòu)委托方的合約總建筑面積分別占比達(dá)32.6%和28.3%，從新拓代建面積看，來自國企及城投客戶的新拓合約總建筑面積占全年新拓業(yè)務(wù)總量的66.2%，良好的客戶結(jié)構(gòu)是代建企業(yè)抵御市場波動的利器。

秉承利益相關(guān)者文化，攜手各方實現(xiàn)共同成長

3月17日晚，綠城管理業(yè)績公告中宣布擬派發(fā)約80%的每股末期股息及約20%的每股特別股息，成為2023年首家宣布100%派息的上市公司。一方面彰顯其風(fēng)險系數(shù)低、利潤回報優(yōu)的成色與底氣，另一方面與綠城管理倡導(dǎo)的“利他”精神不謀而合。

綠城管理始終秉承“利益相關(guān)者文化”，鏈接委托方（土地及資金擁有者）、業(yè)主、投資人、供應(yīng)商等多方主體，攜手各方實現(xiàn)“有價值的生長”。

對擁有土地及資金的委托方而言，綠城管理通過品牌及主體信用賦能，輸出專業(yè)開發(fā)管理服務(wù)，實現(xiàn)品牌及產(chǎn)品溢價，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)與社會價值；對業(yè)主而言，2022年，綠城管理全年完成101個項目的交付，為超過6萬名業(yè)主營造美好生活，圍繞“三生體系”構(gòu)筑綠城管理獨有的確幸社區(qū)；對供應(yīng)商而言，綠城管理擁有不斷完善的供應(yīng)商管理及培訓(xùn)機(jī)制，對外輸出知識體系及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，能攜手各合作企業(yè)實現(xiàn)共同成長；對投資人而言，穩(wěn)定增長的市值和分紅回報，充分回饋資本市場的信任與青睞。

值得一提的是，作為服務(wù)型公司，綠城管理始終將“人”作為公司最重要的資產(chǎn)，公司搭建全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養(yǎng)體系，近三年人均年貢獻(xiàn)收入復(fù)合增長率達(dá)11.9%，持續(xù)提質(zhì)增效。此外，還通過核心團(tuán)隊的股權(quán)激勵計劃，讓團(tuán)隊與企業(yè)共成長。

可以預(yù)見，中國的代建行業(yè)將迎來爆發(fā)式增長，綠城管理作為龍頭企業(yè)，將進(jìn)一步引領(lǐng)并受益。

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