文/樂居財經許淑敏

一個月前，旭輝和恒基兆業發布“分手”宣言，互相收購石家莊、廣州兩項目公司對方股權。這相當于，兩家房企不再維持原本的項目合作關系，選擇各自開發項目。

(資料圖片)

選擇“分家”的還有兩位地產“一哥”。年初，保利發展一口氣掛牌了12家公司股權，都是與碧桂園合作開發項目的公司。當時仍有不解的聲音存在，猜測雙方是否資金方面出現問題。但實際上，從去年開始，保利發展亦在收購與碧桂園合資公司的股權，取得項目公司的控股權。

眼下，一場收購合作伙伴股權的運動，正在地產圈盛行開來，不僅包括萬科、招商蛇口、保利發展等頭部房企，還有華僑城、新城控股、金科股份、華發股份等房企也在通過股權收購、增資擴股等方式，全資持有公司，或者說取得項目的控制權。

選擇“分家”，開發商們各懷鬼胎。有的是因為拿不起地，通過項目股權收購，提升權益比；有的為了明哲保身，降低合作方的負面影響，保證項目資金的靈活取用；有的則為了減少參股公司，有效梳理體系，擠出報表水分，提升凈利潤的含金量。

至于收購對象，也各有特點，開發商大多從出險房企、或者國資背景的房企受讓項目股權。這些項目公司，股權獲取成本低，雖然大多數仍處于開發過程未實現盈利，但隨著時間推移，盈利只是時間問題。

劃算的買賣

這兩年，原本大多數房企計劃著提高拿地權益比、降低少數股東權益占比過高的影響。但隨著拿地規模降低，少數股東侵占利潤的問題難以解決。

據樂居財經統計，2019-2022年，多數房企歸屬于母公司股東權益占比逐年降低。與此同時，歸母凈利潤占凈利潤比例同樣也不斷降低。

但也有部分房企歸屬于母公司股東權益占比的降低趨勢有所放緩，甚至有的房企實現正向增長，比如新城控股、華僑城等。

2022年，新城控股歸屬于母公司權益為594.8億元，占總權益比66%，較上年度提升5個百分點。反觀新城去年基本沒有投資拿地動作，全年僅獲取了2宗土地，其中的常州新北光星項目甚至還是小股操盤項目，新城控股權益占比僅16.43%。

華僑城也是放緩了土地投資強度，全年新增土儲僅5宗，權益對價14.48億元，不足2021年拿地金額的10%。

更深究發現，新城控股、華僑城等提高歸母權益的辦法，是通過股權收購等方式，收購合作項目的權益或者新項目的權益，實際取得控制權。

新城控股2022年報披露，其收購了6家公司的股權，包括南京新城億欣房地產開發、合肥碧城聯合房地產開發等。而華僑城發生在非同一控制下企業合并亦有4家，包括天津雷悅等。

另一邊，拿地居于行業前列的房企，比如萬科、招商蛇口、保利發展等頭部企業，實際上拿地規模較往年也有較大幅度的下跌。

同樣，這些頭部房企亦有提高歸母權益占比的需求，并通過收并購并表了一些項目，例如保利發展收并購就超過20家企業。

相較于招拍掛拿地，以股權收購的方式獲取控股權，可以更低成本獲取土儲，還有進一步壓價的可能性。有地產老總向樂居財經透露，“這種收購，價格都是比市場價低10%—20%”

像是新城控股取得50%左右的股權成本甚至有0元、4元等價格，最高也就到2.49億元，其余大多數房企收購股權價格也基本就是幾個億上下。比起動輒幾十億的招拍掛拿地成本，確實購劃算。

因此多數房企采用此種方式提高歸母權益，金科股份、華發股份等也較為典型。金科僅2022年上半年，通過股權受讓取得控制權的企業就有15家，華發股份全年亦有8家收入囊中。

他們對于提升歸母權益占比有著急迫性，尤其是華發股份。2019-2022年，其加速對外擴張，多以合作項目為主，因此歸屬于母公司權益占比從46%下降到18%，而歸母凈利潤占比也由84%降至54%。

收購對象

不難發現，房企為了提高歸母權益占比，提供收購股權、增資擴股等方式取得控制權的這些企業，實際上大部分是此前的合作項目公司。

保利發展取得控制權的項目公司，其中涉及的轉讓對象包括華僑城、碧桂園、啟迪協信、新希望置業、宋城等等。金科股份受讓的這些公司，是由碧桂園、華鴻嘉信、美的置業、新城控股等轉讓而來。

整體看起來，轉讓這些項目公司的企業，多為出險房企，或者國資背景的房企。

像是華發股份，從泰禾方面受讓了蘇州禾發房地產開發，還從旭輝方面受讓了惠州和匯置業；中交地產新取得控制權的公司包括中交花創(紹興)置業，原本是花樣年控股的公司。

另外，保利發展新取得控股權的項目公司，部分是跟國資背景的房企合作開發的，比如成都錦華悅投資，原本是保利發展跟華僑城合資的公司；而蘇州鑫捷置業原本由蘇州高新控股，現已經變更為保利發展持股65.1%。

新城控股受讓的長沙鴻璞房地產開發，原本由長沙城市發展集團（長沙國資委旗下公司）持股50%，如今由新城控股持股100%。

可以看到，多數房企為了把項目并表，從合作方受讓部分股權至取得控制權。比如，中交地產受讓的蘇州華虞地產，原本由于常熟城投持股51%，中交地產持股49%；最后通過受讓11%的股份，中交地產持股升至60%，成功并表。諸如此類的案例并不少，操作起來也不難。

不過，各家公司收購的對象各有特點。

新城控股專注于收購與碧桂園合作的公司。去年取得控制權的6家公司當中，便有3家是從碧桂園手里收購而來，包括合肥碧城聯合房地產開發、孝感新城旭祥房地產開發、日照市碧城房地產開發。

值得關注的是，碧桂園是多家房企涉及的轉讓對象。保利發展取得控制權的清遠保奕置業，以及金科股份收購的襄陽金玨房地產開發、華容碧城房地產開發，均與碧桂園相關。

而招商蛇口主要收購的是輕資產類型的公司，以物業為主，收購了上海航空、南方航空等公司旗下的物管公司，另外就是資本市場服務行業的公司，收購的招平盛泰、招平盛圓其實是招商平安資產旗下公司。

萬科全資收購的公司，則是為了發展養豬事業。去年，萬科以22.27億元收購了環山集團股份，該公司主要從事畜牧養殖及飼料生產銷售。

該公司為萬科發展養豬事業依托的主體公司。此前于2019年12月，萬科首次收購環山集團股權，2020年7月，萬科集團合伙人兼食品事業部首席合伙人譚華杰出任環山集團董事長。去年，完成全資收購環山集團，算是養豬事業又邁進一大步。

華發股份收購的對象則涉及施工工程公司，其收購的珠海華發弘業房地產開發、廣東華發中建新科技投資控股，均與建星控股相關，后者是一家以房屋建筑施工為主的企業，曾經總承包了華發新城、華發世紀城、華發蔚藍堡、華發人才公館等工程建設。可見，雙方淵源由來已久。

明哲保身

單從盈利情況來看，多數房企收購的項目，大部分未實現盈利，凈利潤為負值。比如孝感新城旭祥房地產從購買日至2022年末凈利潤為-955萬元，清遠保奕置業從購買日至2022年末凈利潤為-444萬元。

這意味著，這些項目仍處于開發過程中，未實現盈利。

但房企依舊急著收購股權并表，前述提及的提升歸母權益是一個重要的原因。特別是，過往合作項目過多帶來的負面效應漸多，而低效率、低效益合作項目已經開始拖累企業盈利。

據樂居財經研究院統計，截止2022年末，69家內房股少數股東權益占比均值為40.43%，比去年同期高出7.83個百分點。年內，69家內房股少數股東合計分走利潤461億元，而當期凈利潤總和為-170億元。

多家房企在經營虧損的情況下，少數股東依然取得了正收益。在如此環境之下，房企尋求提升歸母凈利潤是有其必要的。

另一方面的原因則是，規避合作風險，保證項目資金靈活取用。全面接收與出險房企合作的項目，全資運營，可以降低出險房企帶來的負面影響。

而房企陸續“分家”，考量的并不僅僅是雙方的流動性風險問題，更多是為了資金調度。當前市場環境下，關于合作項目資金投入問題、預售資金的歸集問題，愈加復雜。只有參股權，很難從項目中調用閑置資金，掣肘眾多。

房企漸漸明白，過往的合作開發已不再是主流，選擇明哲保身，才是新的共贏方式。以前合作，是為了共擔風險，現在不再合作，是為了降低風險。

今年以來，保利發展一口氣掛牌轉讓12家公司股權，都是與碧桂園合作開發項目的公司，另外招商蛇口、聯發集團也在轉讓其與碧桂園合資公司股權，旭輝正與恒基兆業互相收購合作公司的股權。

而最近，碧桂園也有轉讓動作，正在不斷調整旗下公司股權架構。近段時間以來，碧桂園正在轉讓多家旗下公司股權至佛山市順德區麗盈企業管理，后者由麗敬發展間接持股100%。

于房企而言，減少參股公司，可以有效梳理體系，擠出報表水分。取得項目公司的絕對控制權后，可以靈活調用資金，投入項目開發或者取用閑置資金，會更加方便。

而且減少合作項目，項目權益提高，更有部分項目能從表外進入表內，忽略存貨計跌的影響，某種程度上，確實有助于提升凈利潤的含金量。

不可否認，一些處于虧損狀態的項目進入表內，財務壓力也不小。但隨著項目工程的推進，盈利也只是時間問題。

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