本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

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山東中部城市淄博，因燒烤知名度大增，儼然成為新晉網紅城市。不止燒烤出圈。今年一季度，淄博新房銷售量價齊升。外界驚呼燒烤還能帶火房地產？

淄博市新聞辦披露，今年一季度，淄博新建商品住宅網簽面積大漲，達120.6萬平方米，同比大漲61.9%；商品住宅網簽均價8020元/平方米，同比上漲3.1%。而2022年全年，淄博住宅銷售面積321.8萬平米。

第三方專業研究機構的報告也印證了淄博房地產的爆火。

易居研究院對全國50個重點城市前4個月新建商品住宅成交面積同比增速進行排序。樓市行情表現較好的5個城市分別為長春、杭州、南寧、淄博和惠州，同比增速均超過50%。今年1月1日至4月16日，淄博成交套數為10417套，成交面積133萬平方米。相比2022年，淄博這兩項數據的增速分別為75%和77%。

“銷售反饋很直觀，2月開始強勁復蘇。僅2月，我們開發的樓盤銷售額達到1.8億元。”4月28日，一家淄博本土房企的副總經理劉強（化名）告訴時代周報記者，該樓盤屬于順銷期，并無任何蓄客動作。劉強介紹，該項目為2022年7月開盤，總套數1357套，原定銷售目標6.5億元。因為銷售超預期，劉強所在房企已將目標調高至7.3億元。

“我們最近咨詢量直線上升，去年大多數時間日均接待3-5個客戶，現在直接翻倍。”4月底，淄博保利城的銷售人員也一邊向時代周報記者介紹，一邊接聽著客戶撥打來的咨詢電話。

淄博樓市發展樣本也成為業內人士的熱議話題。和大多數三四線城市一樣，淄博同樣經歷過一線房地產巨頭的沖擊。十年前，一眾大型房企紛至沓來，本地房企承壓。2017年之后，一線房企規模大躍進，紛紛加速全國布局，碧桂園、金科等房企集中進入淄博，以本土房企為主的格局被打破。

2021年至今，房地產環境深度調整，原本強勢的一線房企節節敗退，淄博本土房企重回中心之位。

一線房企集中入淄的日子：強龍要壓地頭蛇

2017年之前，雖然有中海、華潤等房企進入淄博，但一線房企數量較少，淄博一直保持以新東升置業、天煜置業、淄博民泰、山東創業等本土房企為首，其他小房企緊隨其后的格局。

2017年，在“去庫存”的時代背景下，一線房企跑馬圈地，瘋狂擴張至三四線城市，碧桂園、綠城、金科、融創等房企集中進入淄博。淄博本地房地產格局生變。

某知名一線房企淄博營銷總將一線房企入淄稱為“降維打擊”，她告訴時代周報記者：“在一線房企大規模入淄前，淄博本土的開發商大多比較低調，沒有花里胡哨的營銷手段，營銷中心也不起眼，關注樓盤的人只有業內、媒體和購房人。”

一線房企大規模入淄后，多元、立體的營收手段頻出，這讓本土房企大開眼界，比如裝修的極為豪華的樣板間，強大的宣傳力度，將樓盤開盤轉化為城市事件。

“那個時期的一線房企頭頂明星光環，大多數購房者都認品牌。”劉強回憶說，當時，淄博本土房企嚴陣以待，加強對產品定位的研究，調整營銷推廣方式，時刻關注去化數據。“大型房企有成本優勢，一開盤就瘋狂打折，我們擔心陷入價格戰漩渦。”劉強說。

最擔心的事，還是發生了。2018年至2021年，一線房企牢牢掌控了淄博樓盤銷售排行榜。據淄博房天下數據，2018年，淄博銷售TOP3樓盤全部都來自一線房企，分別為綠城百合花園、萬科翡翠書院、金科集美嘉悅。本地房企只在TOP10項目占有4席。

一線房企的資金實力更為雄厚，也在土拍市場擠壓本地房企。

2017年8月，淄博西區一宗70畝地塊經過五家房企的激烈競爭，最終由碧桂園以5.11億元的總價競得，溢價率高達141.6%，樓面價為5441.36元/㎡，創下淄博土拍多項歷史紀錄。

“一線房企實力強、知名度高、牌子硬，確實實力更強，也更易獲得政府相關部門的支持。”劉強向時代周報記者說道，“有些很好的地塊，本土房企不甘心，想跟著競價，最后容易把自己拖死了。”

即使面對巨頭，本土房企并非全無機會。“前幾年，不少一線房企立下沖擊千億的目標。為了快速回籠資金，它們通常選擇一些好孵化的地，產品也多為流水線產品。”劉強介紹稱，本土房企則更傾向于長周期項目，比如城市更新項目等，“相對來說，本土房企更注重品質。”

巨頭收縮戰線，本土房企重掌話語權？

房地產進入深度調控期。2022下半年至今，全國百余個城市發布樓市調控政策。淄博也是其中之一，從下調貸款利率、提供購房補貼等方面多措并舉。

2021年年底，淄博全面放開落戶限制，購買公寓、租房均可落戶；2022年4月，溜博多家銀行多次下調個人住房貸款利率，針對部分優質客戶，中行、農行等將首套房利率調整為4.9%、二套房利率5.2%；5月，淄博二套房首付比例由40%下調到30%；7月，取消淄博西區限價限售政策；8月，給予大專、本科、碩士、博士分別為3萬、8萬、12萬、30萬元的一次性補貼等。

雖出臺政策，但除一線城市外，全國樓市成交和房價普遍走低，淄博也不例外。當三四線城市不能成為現金奶牛，外來房企開始轉變戰略，收縮戰線轉向一二線城市。

以碧桂園為例，碧桂園曾經的主要陣地為三四線城市，2022年開始系統性調解土儲結構。碧桂園執行董事及常務副總裁程光煜曾表示，市場下行期，三四線城市的穩定性弱于一二線城市，2022年碧桂園雖然新增土儲不多，但7成都是在一二線，今年投資方向會聚焦一二線核心城市的核心板塊。

劉強告訴時代周報記者，由于多數外來房企只想高周轉，雖然有著出色的產品創新以及研發能力，但重心并不放在淄博。

相比數年前，淄博本土房企獲得更充分的話語權。騰策數據顯示，2022年，外來房企商住辦土地成交總面積約24.7萬，僅占全市成交總面積的8%。其中主城區土地成交39宗，外來房企成交僅4宗，占主城區成交數量的10%；區縣土地成交60宗，外來房企成交2宗，占區縣成交數量的3%。同時，全年共有7宗溢價宅地，6宗由本土房企斬獲，最高溢價率為56.1%。2023年一季度TOP10銷售榜房企只有一家外來企業。

“現在來看，還存在的本土房企，都是當時沒有盲目競價且品質有保障的房企。”劉強表示。

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