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智通財經APP獲悉，平安證券發布研究報告稱，2022年典型房企結算業績同比下滑，毛利率持續探底，減值計提增加，現金流承受壓力。結構上，央國企業績表現相對較好，銷售融資更具優勢，拿地相對積極。2023年初全國樓市明顯復蘇，后續隨著預期改觀、政策持續發力，居民購房意愿增強有望帶動銷售持續改善。行業調整期，土儲質量和資金獲取能力是房企實現穩健經營及持續擴張的基礎，建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企。

平安證券主要觀點如下：

利潤規模萎縮，毛利率持續探底。

受行業景氣度下行、毛利率探底、減值計提等沖擊，2022年15家A+H上市典型房企整體營收同比下降0.1%，歸母凈利潤同比下降37.5%，降幅較2021年擴大26.3個百分點。2022年15家上市房企整體毛利率18.4%，同比下降3.9個百分點，考慮高價地結轉、滯重庫存清理等因素仍在，短期結算端毛利率難以迅速反彈;銷管費用率5.1%，同比下降0.4個百分點，房地產由高速增長向高質量發展轉變過程中，銷管費用率有望持續改善。2022年末15家上市房企業績保障度(期末合同負債/過去一年營業收入)111.9%，收入結轉仍有保障，但考慮短期結算毛利率仍可能處于探底通道，將持續對利潤端產生負面影響。分板塊來看，央國企營收同比增長5.4%，歸母凈利潤同比下降25.8%，毛利率降幅可控(同比降3.1pct)，整體業績相對較好。

銷售規模下臺階，拿地聚焦核心區域。

2022年15家上市房企銷售額同比下降23.1%。2023年初全國樓市明顯復蘇，后續隨著經濟及收入預期改觀、政策持續發力，居民購房意愿增強有望帶動銷售持續改善。2022年15家上市房企平均拿地銷售面積比56%、拿地銷售金額比38%，仍處于土儲凈消耗狀態。拿地銷售金額比與2021年基本相當，同比降幅(1pct)顯著低于拿地銷售面積比(24pct)，反映房企在謹慎取貨過程中，持續向高地價的核心城市聚焦。基于購房者較高信任度，2022年央國企銷售表現相對較好，銷售額同比下降17.3%，降幅小于民企(-33.3%)。同時得益于資金優勢，央國企土儲獲取更加積極，2022年平均拿地銷售金額比41%，高于民企(27%)。

在手現金承受壓力，資源向央國企集中。

2022年末15家上市房企整體在手現金1.1萬億元，同比下降7.7%，處近三年低位。其中央國企在手現金降幅(-3.2%)遠低于民企(-18.1%)，同時央國企融資成本普遍更低，反映其在銷售、融資端更大優勢。“三條紅線”方面，央國企、民企均維持綠檔，但受現金規模收縮、短債規模提升影響，民企現金短債比同比下降60個百分點至149.4%，指標弱化程度更為明顯。

個股投資：該行認為行業調整期，土儲質量和資金獲取能力是房企實現穩健經營及持續擴張的基礎，建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企越秀地產(00123)、招商蛇口(行情001979,診股)(001979.SZ)、保利發展(行情600048,診股)(600048.SH)、中國海外發展(00688)、萬科A(行情000002,診股)(000002.SZ)、金地集團(行情600383,診股)(600383.SH)等;同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如保利物業(06049)、招商積余(行情001914,診股)(001914.SZ)、東方雨虹(行情002271,診股)(002271.SZ)、科順股份(行情300737,診股)(300737.SZ)、偉星新材(行情002372,診股)(002372.SZ)、堅朗五金(行情002791,診股)(002791.SZ)等。

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