5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，從合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)等十方面提出了提出具體要求，明確了監(jiān)管措施。接下來，相關(guān)部門還會(huì)加大對(duì)違法違規(guī)行為的整治力度。

消息一出，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司貝殼（BEKE.US）美股盤前一度跌超9%。

從業(yè)績(jī)來看，以貝殼和我愛我家為代表的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類上市公司去年的營(yíng)收和凈利潤(rùn)仍在下行。

(資料圖)

2022年全年，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收607億元，同比下降24.9%；凈虧損為13.97億元，虧損較上一年同比擴(kuò)大8.72億元，未能避免連續(xù)兩年經(jīng)營(yíng)陷入虧損的尷尬。2022年，我愛我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.73億元，同比下降2.42%，凈利潤(rùn)虧損3.06億元。

不過，今年一季度形勢(shì)有了好轉(zhuǎn)，比如我愛我家一季報(bào)顯示，錄得凈利潤(rùn)5176.3萬元，同比增長(zhǎng)121.45%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，《意見》首次明確了中介的延伸服務(wù)，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是新的機(jī)遇和增長(zhǎng)點(diǎn)。政策中提出，經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，延伸服務(wù)是可單獨(dú)提供的額外服務(wù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該表述將利好中介行業(yè)探索服務(wù)的“新菜單”，尤其是延伸服務(wù)將是未來值得探索的新領(lǐng)域。后續(xù)中介機(jī)構(gòu)可以積極探索相關(guān)新業(yè)務(wù)，對(duì)于此類中介機(jī)構(gòu)開拓新的盈利點(diǎn)等都有較好的啟發(fā)。

以貝殼為例，其主營(yíng)業(yè)務(wù)分為存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、家裝家居業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他四部分。2022年全年，傳統(tǒng)的房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)——存量房、新房的凈收入分別同比下滑24.5%至241億元、同比下降38.3%至287億元，家裝家居業(yè)務(wù)和新興業(yè)務(wù)等雖然占比較小但還是實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，家裝家居業(yè)務(wù)可比口徑合同額69億元，同比提升31%，新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)凈收入為28億元，同比增長(zhǎng)33.4%。

不過，《意見》也明確了，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。“額外的服務(wù)，比如擔(dān)保、贖樓甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費(fèi)等，不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與用戶舉報(bào)相結(jié)合來實(shí)現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應(yīng)，也有助于實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

對(duì)于買房、賣房的客戶來說，規(guī)范中介服務(wù)收費(fèi)更為重要。

《意見》中，“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”成為一大亮點(diǎn)。目前，部分城市的確存在僅由一方承擔(dān)中介費(fèi)的情況。李宇嘉認(rèn)為，中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務(wù)買方，也是服務(wù)賣方，理應(yīng)二者都承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。

“買賣雙方承擔(dān)費(fèi)用，客觀上有助于中介費(fèi)用的定價(jià)規(guī)則清晰，后續(xù)買賣雙方也需要關(guān)注此類規(guī)則的變化，積極調(diào)整買賣的策略。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

對(duì)于中介費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，《意見》也做出了相應(yīng)規(guī)定，包括經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《意見》還提到了“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，這一條對(duì)于高總價(jià)房屋產(chǎn)品有一定利好。

李宇嘉也補(bǔ)充道，除了嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，還應(yīng)明確最低服務(wù)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長(zhǎng)、鏈條多，法律風(fēng)險(xiǎn)隱患大的背景下，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強(qiáng)。“如果沒有最低服務(wù)費(fèi)用，很難吸引到專業(yè)的人員，長(zhǎng)期從事這一事業(yè)，最終導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，市場(chǎng)秩序很難扭轉(zhuǎn)過來，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也很難高質(zhì)量發(fā)展。”他說。

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