中新經(jīng)緯5月31日電 題：房企償債能力仍下行，須加強“逆向混改”增信心

作者 劉水 中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)

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近期，我們通過分析滬深上市房企2023年一季度財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，周期內(nèi)，盡管疫情后房企竣工交付加快，但行業(yè)整體融資環(huán)境未出現(xiàn)明顯改善，且房企利潤規(guī)模持續(xù)下降，凈利潤率創(chuàng)下近年新低。

同時，房企整體負(fù)債水平仍表現(xiàn)出上升態(tài)勢，房企融資規(guī)模繼續(xù)下降，短期償債能力在減弱。

我們建議房地產(chǎn)公司未來仍需立足自身，加大銷售回款力度，保持融資渠道暢通，調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，以保證下半年公司負(fù)債水平的穩(wěn)定適度。而在政策層面，應(yīng)進(jìn)一步加大行業(yè)支持力度，推進(jìn)民營、國有企業(yè)之間進(jìn)行多贏效應(yīng)的“混改”。

營收利潤：營收止跌，凈利潤率創(chuàng)下新低

從經(jīng)營業(yè)績來看，2023年一季度，滬深上市房企營業(yè)收入均值為47.6億元，同比微增1.3%。全國整體預(yù)期仍偏弱，市場復(fù)蘇表現(xiàn)分化，受市場的弱復(fù)蘇帶動，疊加2022年低基數(shù)影響，2023年一季度滬深房企營業(yè)收入表現(xiàn)為正增長。

圖1：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度營業(yè)收入均值及增長率

受房地產(chǎn)竣工結(jié)轉(zhuǎn)放緩、過去幾年企業(yè)銷售額增長不利、各類成本居高不下等因素影響，2023年一季度房企凈利潤規(guī)模處于持續(xù)下跌趨勢。滬深上市房地產(chǎn)公司一季度凈利潤均值為1.79億元，較2022年同期下降19.0%。

圖2：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤均值及增長率

同期，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值較2022年明顯下降，連續(xù)四年維持在個位數(shù)。部分房企營業(yè)成本增大，凈利潤下降明顯，導(dǎo)致了凈利潤率的明顯下降。

滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值為2.6%，同比下降1.7個百分點，凈利潤率創(chuàng)下近幾年新低。

圖3：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度凈利潤率均值

負(fù)債水平上升，短期償債能力減弱

從負(fù)債水平來看，2023年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為61.1%，較2022年同期上升0.6個百分點，剔除預(yù)售款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.6%，同比上升4.5個百分點，負(fù)債率水平再出現(xiàn)提升。

此外，滬深上市房地產(chǎn)公司的房企短期償債能力繼續(xù)減弱。房企現(xiàn)金短債比均值較上年同期下降0.2至1.35，房企現(xiàn)金及其等價物同比減少5.6%，剔除存貨后的速動比率均值較上年同期下降0.02至0.51。

圖4：滬深上市房地產(chǎn)公司2019-2023年一季度負(fù)債率均值

運營效率提升，房企融資規(guī)模下降

2023年以來，滬深上市房企拿地力度持續(xù)減弱，但沒有了疫情影響，房企竣工結(jié)轉(zhuǎn)明顯加快。這成為一個難得的好消息：一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.07，較2022年同期上升0.02；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.04，較2022年上升0.01。

房企融資規(guī)模仍持續(xù)下降。2023年前4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為45155億元，同比下降6.4%。除定金及預(yù)收款，個人按揭貸款略有增長外，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金均大幅下跌。

非銀行類融資方面，截至5月29日，本月房企信用債共發(fā)行22筆，發(fā)行金額207.9億元，同比下降53.4%、環(huán)比下降49.1%，幅度非常明顯。2023年前5月，房企信用債發(fā)行金額、海外債發(fā)行金額、ABS發(fā)行金額同比均顯現(xiàn)下降。

推進(jìn)民營房企“逆向混改”

針對當(dāng)前依然嚴(yán)峻的市場形勢，我們認(rèn)為針對房企端的支持還要再加力：

其一，要加大房企融資支持，進(jìn)一步推動“三支箭”等支持房企融資措施的扎實落地。

其二，建議進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整“三線四檔”參數(shù)設(shè)置和房地產(chǎn)貸款集中度管理，提高金融手段調(diào)控精準(zhǔn)度。

其三，推進(jìn)民營房企“逆向混改”。即采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴股等方式，民企房企引入國企戰(zhàn)略投資入股。雙方在資源互補的前提下合作，有利于實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、優(yōu)勢互補。

對于民營房企來說，“逆向混改”引入了國企戰(zhàn)略投資入股，能增強民營房企信用，提高融資能力，也可進(jìn)一步獲得產(chǎn)業(yè)資源。對于國企而言，一方面入股民企，提高其融資能力意味著防范化解了民營房企暴雷風(fēng)險，同時一些優(yōu)質(zhì)民企在當(dāng)前市場股價較低，若能在民營企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營后退出，也能實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。

民企“逆向混改”引入國資，被注入的不僅有資金，還有國企信用，即表明政府在用實際行動支持行業(yè)發(fā)展，由此才能進(jìn)一步有效提振行業(yè)信心。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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