(相關(guān)資料圖)

當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，邏輯包括：地產(chǎn)板塊調(diào)整充分、政策釋放友好信號(hào)、板塊逐步走出反彈走勢(shì)。標(biāo)的方面，建議重點(diǎn)關(guān)注：我愛(ài)我家(行情000560,診股)、天地源(行情600665,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。建議關(guān)注以下思路：①存量房賽道（我愛(ài)我家、貝殼-W）、②行業(yè)復(fù)蘇（中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展(行情600048,診股)）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份(行情600325,診股)、越秀地產(chǎn)）、④信用修復(fù)（新城控股(行情601155,診股)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)）。

（一）5月銷(xiāo)售增速回落，但表現(xiàn)好于預(yù)期

1）銷(xiāo)售金額：1-5 月銷(xiāo)售金額同比+8.4%，增速較 1-4 月回落 0.4pct；5 月單月銷(xiāo)售金額同比+6.8%，增幅較 4 月收窄 21.1pct。

2）銷(xiāo)售面積：1-5 月銷(xiāo)售面積同比-0.9%，增速較1-4 月回落 0.5pct；5 月單月銷(xiāo)售面積同比-3.0%，增速較 4 月收窄 8.4pct。

分析原因，我們認(rèn)為增速走弱可能并不代表地產(chǎn)內(nèi)生需求真實(shí)的下滑。

一方面，增速指標(biāo)可能 受 到一些擾動(dòng)因素影響，如 1）地產(chǎn)需求在季度之間的挪移的影響；2）節(jié)假日影響；3）部 分企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏提前等。

另一方面，疫后積壓需求釋放結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù) 運(yùn)行態(tài)勢(shì)，短期表現(xiàn)為銷(xiāo)售增長(zhǎng)中樞下移。結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)的表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 總體平穩(wěn)，還在緩慢恢復(fù)，我們認(rèn)為需求下方仍然存在一定支撐。

展望 6 月，銷(xiāo)售行情或仍較寡淡，但政策預(yù)期正同步升溫。 但與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)需 求側(cè)政策刺激預(yù)期也在同步抬升。近期已有積極信號(hào)釋放，如降息為房貸利率繼續(xù)下行打開(kāi)空 間。我們認(rèn)為對(duì)地產(chǎn)需求側(cè)配套政策的出臺(tái)節(jié)奏、力度及兌現(xiàn)效果的判斷應(yīng)是下 階段的關(guān)注點(diǎn)， 也 將很大程度決定下半年地產(chǎn)基本面的走勢(shì)。

（二）多重因素影響，開(kāi)發(fā)建設(shè)仍較低迷

1）開(kāi)發(fā)投資：1-5 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額同比-7.2%，累計(jì)增速較 1-4 月下降 1.0pct。5 月單月開(kāi)發(fā)投資同比-10.5%，增速較 4 月下滑 3.3pct。

2）新開(kāi)工：1-5 月房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比-22.6%，累計(jì)增速較 1-4 月下降 1.4pct；單月新開(kāi)工面積同比-27.3%，較 4月持平。

3）施工：1-5 月房屋施工面積累計(jì)同比-6.2%，累計(jì)增速較 1-4 月下降 0.6pct；單月施工面積同比-41.2%，較 4 月下滑 4.9pct。

4）竣工：1-5 月房屋竣工面積累計(jì)同比+19.6%，累計(jì)增速較 1-4 月上升 0.8pct；單月竣工面積同比 24.4%，較 4 月下降 17.6pct。

針對(duì)投資端后續(xù)趨勢(shì)，我們維持此前判斷：1）短期受銷(xiāo)售復(fù)蘇節(jié)奏牽制，開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工、施工端修復(fù)或仍較為弱勢(shì)；2）下半年受益于上半年更高質(zhì)量地塊推出，開(kāi)工、施工具備修復(fù)空間；3）保交樓”推動(dòng)下竣工端韌性良好。若下半年有更多組合政策出臺(tái)，我們認(rèn)為涉及“保交樓”的增量政策出臺(tái)的可能性也相對(duì)較高。

（三） 受外部融資需求拖累，到位資金降幅擴(kuò)大

1-5 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比-6.6%，較 1-4 月下降 0.2pct。5 月單月到位資金同比-7.4%，較 4 月下降 10.8pct。

5 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比降幅擴(kuò)大，主要受外部融資分項(xiàng)拖累。分融資渠道看，與銷(xiāo)售回款相關(guān)相關(guān)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，累計(jì)同比均在繼續(xù)改善；其中，定金及預(yù)收款單月同比增幅回落明顯（收窄 25pct），與單月銷(xiāo)售金額表現(xiàn)基本一致（收窄 21pct），影響到位資金增速。

外部融資端，國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金累計(jì)同比降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)貸款單月同比降幅最大，主要或受銷(xiāo)售及土地市場(chǎng)走弱，外部融資需求減少影響，房企當(dāng)前更注重倚賴(lài)內(nèi)生現(xiàn)金流。

整體來(lái)看，我們認(rèn)為需求端政策適當(dāng)靠前發(fā)力的必要性或已具備，以推動(dòng)銷(xiāo)售企穩(wěn)來(lái)增強(qiáng)房企信心，進(jìn)而拉動(dòng)其投融資需求的回升。

投資建議

當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，邏輯包括：地產(chǎn)板塊調(diào)整充分、政策釋放友好信號(hào)、板塊逐步走出反彈走勢(shì)。

具體來(lái)看：1）板塊調(diào)整至相對(duì)低位，2）地產(chǎn)政策預(yù)期改善，基本 面走弱的情況下不斷釋放積極信號(hào)，3）地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn)，逐步走出反彈走勢(shì)。隨著二季 度地產(chǎn)基本面走弱，新一輪政策友好期或已來(lái)臨，貨幣政策端近期存款、逆回購(gòu)、SLF 等利 率逐步下調(diào)，需求端青島新政指引托底信號(hào)，融資端支持有望從前期放緩進(jìn)入加 速推進(jìn)節(jié)奏。

標(biāo)的方面，建議重點(diǎn)關(guān)注：我愛(ài)我家、天地源、招商蛇口、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。建議關(guān)注以下 思路：①存量房賽道（我愛(ài)我家、貝殼-W）、②行業(yè)復(fù)蘇（中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、 保利發(fā)展）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④信用修復(fù)（新城控股、龍湖集團(tuán)、 金地集團(tuán)）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷(xiāo)售、竣工表現(xiàn)不及預(yù)期；開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、施工等指標(biāo)恢復(fù)不及預(yù)期；因 城施策力度不及預(yù)期。

關(guān)鍵詞：