中新經緯6月19日電 題：近期房價漲不動的邏輯是什么？

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作者 曹遠征 中銀國際研究公司董事長、中國宏觀經濟學會副會長

穩就業是2023年經濟的核心主題

中國經濟復蘇的三大挑戰和兩個新變化。在疫情沖擊下，中國經濟出現了三大挑戰——供給沖擊、需求不足和預期轉弱。

2023年，盡管中國經濟有所恢復，但是以上三個問題依然存在。疫情期間，中國經濟始終維持增長態勢，很重要的原因是在疫情中，中國出口表現非常亮麗。中國本就是一個出口導向型國家，出口對中國經濟的發展非常重要，這不僅表現在GDP上，還表現在就業上，特別是在沿海地區。

目前，經濟形勢還出現了兩個新變化。第一，隨著疫情過去，世界經濟恢復常態，這意味著中國利用疫情出口的機會在下降。2022年10月，中國出口2983.7億美元，同比負增長0.3%，這也是自2020年以來中國以美元計價的出口首次負增長。出口下降對中國經濟盡管有影響，但還不是最嚴重的，最關鍵是它對就業的影響非常大。

第二，在內需方面，中國過去最大的內需是房地產，但房地產下降幅度非常大。2022年，房屋新開工面積為12億平方米，商品房銷售面積13.6億平方米，分別比上年下降39.4%、24.3%。房地產本身牽涉著四五十個行業，如果建筑面積不夠，那么鋼鐵、水泥、玻璃這些前項產業就會出現過剩，家電、家裝、家具這些后項行業的銷量也會下降，這是消費不足很重要的原因。

總之，中國經濟仍處在恢復之中，但這種恢復尚不足以支撐中國經濟全面的增長，由于兩個新變化的出現，穩增長(穩就業)是2023年的核心主題。

人口結構變化對房價的影響是根本性的

我認為，當前房價“漲不動”有一部分原因是買婚房的人變少了。當前，中國經濟尚處轉型之中，不能指望出口的高速增長。與此同時，十年前我們就開始擔心的中國人口結構變化過快，對中國經濟產生的影響正在顯現。人口老齡化一定意味著資產負債能力的下降，老齡化的核心問題就是孩子少了，父債子不能償，全球出現的債務危機都與此相關。

自2012年開始，中國勞動人口就開始大幅下降，新進入市場的勞動力，每年下降200萬-300萬人。這意味著從2012年開始算起，未來每年新組成家庭將減少100萬個以上。我們當時就提出一個觀點：中國的房地產可能會受到重大打擊，因為婚房是剛需中的剛需。

新組成家庭數量下降，購房需求就在下降。那結果可能就是房子基本穩定或保持不漲，購房投資客也買漲不買跌。因此，針對改善需求就形成一種預期：“我不必急著改善，反正房子還是會跌的”，那這種預期一旦成為集體意識，結果就是房價真的不漲了。

當前，中國經濟的發展不能指望傳統增長模式，比如房地產。從行業發展角度來看，它從高點如疫情前每年新增15億平方米的面積逐步向每年新增10億平方米的方向收斂。現在全國大小城市無一例外，出現了行業發展的普遍性困難。這是中國進入高收入社會，又疊加人口負增長后，出現的一個新特殊情況，這對中國經濟形成一定壓力。中國要進入高收入社會，應更多地依賴消費增長。

高收入社會對消費的支撐要做到兩方面：第一，收入要持續增長。這個持續增長不僅僅是收入的持續增長，更應是普遍性的。低收入階層收入要持續增長，最重要的是普遍就業，所以保就業就是保增長。第二，要有產業結構調整，服務業發展就更為重要。尤其是解決大家常說的“就學難、就醫難”問題，發展此類相關產業才能真正提供消費場景，進一步鼓勵消費。目前，持續提高居民收入和產業結構轉型這兩個任務都應同時進行。(文章來自作者在2023網易經濟學家年會·夏季論壇“思辨之夏”內容，未經作者審閱)(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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