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【房地產(chǎn)】二線央國企的朦朧美

從8月社融來看，以居民中長期貸款來看需求端的恢復(fù)仍然沒有明顯改觀，盡管居民短貸有一定增量，樓市恢復(fù)動能仍然偏弱。從高頻數(shù)據(jù)來看，按照此前克爾瑞發(fā)布的百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)，按權(quán)益口徑8月的銷售較7月有所好轉(zhuǎn)，尤其是央企。而從各個城市來看，8月較7月有動能衰減的跡象，雖然對于樓市來說，環(huán)比的意義不大，但考慮到恢復(fù)的持續(xù)性看，沒有顯現(xiàn)出逐級上行的態(tài)勢。從社融數(shù)據(jù)來看，居民中長期貸款依然維持相對低位，疊加居民短貸后總量尚可，整體依然呈現(xiàn)弱探底態(tài)勢。

民企退出速度過快，一線央企維持，漏出的市場給二線央國企帶來更好的空間，融資的容易度和拿地的競爭性都明顯改善。按照我們此前的統(tǒng)計，2021年民企在銷售規(guī)模上的占比，在200強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中大約為70%，而目前民企占比已經(jīng)低于50%，若考慮土地市場，民企占比已經(jīng)低于30%，若民企的信用能力沒有恢復(fù)，則漏出市場會轉(zhuǎn)移給央國企。從目前一線央企的投資強(qiáng)度來看，并沒有呈現(xiàn)快速擴(kuò)表趨勢，整體為穩(wěn)健風(fēng)格，因此，二線央國企在承接民企漏出市場方面，會有較大的機(jī)遇，一方面，從主動尋求融資轉(zhuǎn)為被動接受融資，另一方面，土地市場競爭度大幅度下降。

一旦央國企占比超過7成，央國企表現(xiàn)將貼近于行業(yè)，不能享受民企份額轉(zhuǎn)移的機(jī)會，同時，在少數(shù)央國企占據(jù)主要份額后，盈利模式也尚不清楚，因此，當(dāng)前就是二線國央企朦朧美時期。我們認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)的下行周期還沒有結(jié)束，依然處于震蕩下行區(qū)間，2022Q4-2023Q1會有基數(shù)效應(yīng)帶來的數(shù)據(jù)改善，但并不會構(gòu)成真正的周期修復(fù)，因此，龍頭完成集中，增速也將歸于行業(yè)增速。同時，在去金融化后，房企的盈利模式尚不清晰，那么在當(dāng)前，就是央國企的朦朧美時期，我們繼續(xù)推薦二線央國企，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153），同時，結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒已經(jīng)出現(xiàn)，推薦金融街、中新集團(tuán)（601512）等，受益中國國貿(mào)（600007），并持續(xù)推薦一線央國企，如保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A等。

風(fēng)險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

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