11月10日，中國銀行間市場交易協會官網信息顯示，交易商協會受理龍湖集團200億儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。這是央行此前稱支持約2500億元民營企業債券融資落地的首單。

在此利好消息刺激下，11日，地產股債雙雙發力，截至收盤，旭輝控股集團大漲超70%，新城發展、大發地產、龍光集團、合景泰富集團均漲幅超過35%。地產債更是在市場綻放出耀眼的星光。當日，因盤中多只地產債交易出現異常波動，上交所發布了18次臨停公告，其中“21旭輝01”、“21龍湖05”、“20龍湖04”更是被實施二次盤中臨時停牌。

其實前兩日，金科、碧桂園、旭輝、龍湖等多只地產債已經上演了連超20%行情，并一度觸發盤中臨時停牌。

(資料圖片僅供參考)

截止收盤，“21旭輝03”漲超33%，“21金地01”、“21旭輝01”漲30%，“21融01優”、“20龍湖04”和“20旭輝01”漲超29%，“21龍湖05”漲超28%，“16金地02”漲超27%，“21旭輝02”漲超25%，“20時代02”漲超24%。

據悉，11月8日，銀行間市場交易商協會發布信息，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。11月9日，中債信用增進公司發布通知，公布填寫表格申請方式，表明支持民營房企發債融資措施迅速落地。

同時，通知指出，中債增公司將在收到郵件后3個工作日內予以郵件反饋，10日，交易商協會就受理龍湖集團儲架式注冊發行。

“龍湖集團200億元發債規模，是之前示范性房企發債規模10億左右的20倍。受理發債規模較大，而且采用儲架式注冊發債方式，企業可在注冊有效期內結合需求分次發，該模式可便利企業、投資人把握發行窗口，提升市場投融資效率?！敝兄秆芯吭浩髽I事業部研究負責人劉水說。

“第二支箭”2500億，未來仍有擴容空間

“三支箭”的政策組合始于2018年，是針對部分民營企業遇到的融資困難問題，人民銀行會通有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取的政策組合，支持民營企業拓展融資。

具體的第二支箭是指由人民銀行運用再貸款提供部分初始資金，由專業機構進行市場化運作，通過出售信用風險緩釋工具、擔保增信等多種方式，為經營正常、流動性遇到暫時困難的民營企業發展提供增信支持。

明明團隊指出，本次“第二支箭”有三方面變化值得關注：①在支持方式上，新增了“直接購買債券”，相較于原有的信用風險緩釋工具和擔保增信，這一舉措對于企業融資的幫助更加直接――購買債券可以直接增強債券的配置力量，為民營房企提供融資支持，通過增大需求來穩定地產債的估值；如果是二級市場買債，還可以避免出現非理性拋售和錯誤定價等問題，總體上可以提升民企債流動性、促進風險分散分擔。②在支持對象上，明確提到了房地產企業，但是從工具的設立目的來看，依然是面向“流動性暫時遇到困難的民營企業”，且會在合適的時機有序退出。③在支持規模上，具體提到了2500億元，且表明未來仍有進一步擴容的空間。

龍湖房企債市風向標

龍湖作為“第二支箭”利好落地的首家房企，也是首輪中債增擔保民營房企業債券發行的第一家民營房企。龍湖是一家怎樣的企業呢？

從經營方面，行業下行周期中龍湖集團表現出較強的經營能力和盈利能力。其一，1-9月龍湖集團實現地產開發合同銷售額1455.6億元，三季度為598億元，同比增速回正，銷售端出現修復跡象；其二，1-9月龍湖集團實現經營性收入約171.8億元，其中投資性物業租金收入約88.6億元，對投資性物業的提前布局在當前背景下對集團收入起到較大支撐作用。1-6月龍湖集團實現主營業務收入948億元，同比增長56.4%，顯示其保持了較好的盈利能力；其三，1-6月龍湖集團地產開發合同銷售額為858.1億元，同期龍湖集團土儲面積為6767萬平方米，顯示出土儲資源豐富，今年1-7月，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為260萬平方米，側面反映出龍湖集團流動性較好。

此外，龍湖集團多次提前償還債務以穩定市場預期，向市場持續釋放公司流動性充足、財務穩健的信號。10月31日、11月1日宣布提前償還兩筆銀團貸款，合計金額達85.5億港元；11月9日宣布提前贖回于2023年到期的3億美元優先票據。短短10天之內，累計提前歸還債務超過100億港元。

正如業內人士所說，龍湖作為本輪民營房企債務危機中最有擔當的房企，也是監管兩次施救的首單，龍湖已經成為房企債券市場的風向標。

據悉，除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向，交易商協會、中債信用增進公司正在積極推進受理評議工作。

如何看待“第二支箭”對民營房企救助？

地產股債大漲的背后原因，是監管層再度出面表態，繼由中債增擔保發債之后，持續加大對民營房企融資的支持力度。

中債增支持房企發債的相關規定顯示，有增信發債需求的民營房企需要明確是否有境內外債券違約和展期的情況，同時還需明確擬提供的風險緩釋方式。在《項目需求意向表》明確列出5種“擬提供的風險緩釋方式”：金融機構風險緩釋、國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保(增進)機構反擔保。

對此，天風固收團隊分析指出，從當前的房地產的實際情況來看，提供充足的反擔保物，可能比較困難。而且，在房地產市場基本面仍然偏弱的情況下，逆勢為弱資質房企提供純信用擔保，最終的信用風險誰來承擔，可能也是政策在思考的內容。另外，他們指出，從前期的信用風險緩釋工具、擔保增信發債情況來看，對單只債的作用非常顯著，但是對于主體信用資質的改善比較有限。

1-9月房地產累計銷售額下滑幅度達26.3%，房貸利率持續降低，各地限購、限貸政策也在持續放松，但似乎對于購房者的刺激作用并不明顯，11月1-7日，30大中城市日均成交套數為3313套，去年11月為日均5052套，上月為日均3159套，可以看出市場回暖信號仍未出現，房企銷售端壓力不減。

明明團隊稱，居民預期仍有待改善，期房交付擔憂情緒抑制居民加杠桿意愿。近期地產政策邊際放松持續，但地產銷售高頻數據仍未明顯好轉，政策效果尚待進一步觀察。

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