穩(wěn)中求進(jìn)開新局--中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神解讀(6)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家表示，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍未出清，市場仍難言樂觀，未來供需兩端穩(wěn)房地產(chǎn)市場政策仍有發(fā)力空間。

(資料圖)

化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)是關(guān)鍵所在

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任宋向清在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，2022年房地產(chǎn)市場可以用一片蕭條來形容。從銷售來看，市場成交活躍度明顯不足，一、二、三線城市成交規(guī)模均環(huán)比下降。從價(jià)格來看，新建住宅均價(jià)、二手住宅均價(jià)大多環(huán)比下跌。從租賃市場來看，住宅平均租金環(huán)比和同比下跌趨勢較為明顯。從競爭格局來看，千億級(jí)房企在減少，頭部房企舉步維艱甚至黯然出局者不乏其例。從土地市場來看，住宅用地推出規(guī)劃建筑面積、成交規(guī)劃建筑面積均呈下降態(tài)勢，住宅土地出讓金、成交樓面均價(jià)、平均溢價(jià)率也均下跌且跌幅有進(jìn)一步擴(kuò)大的態(tài)勢。

雖然縱觀整個(gè)2022年，樓市一度出現(xiàn)復(fù)蘇反彈的跡象，但受經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)等因素影響，房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)下行，房企銷售低落，疊加融資端受阻，問題房企帶來的風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視，有待進(jìn)一步出清。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也向本報(bào)記者指出，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)來看，2022年11月份房地產(chǎn)銷售、投資跌幅擴(kuò)大，年終“翹尾”無望。

聯(lián)合資信有關(guān)研究人員對(duì)本報(bào)記者表示，當(dāng)前，從政策端來看，“房住不炒”下政策以維穩(wěn)及托底為主。為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方密集出臺(tái)政策穩(wěn)房地產(chǎn)，短期內(nèi)有利于市場下行趨勢的扭轉(zhuǎn)，但受房地產(chǎn)市場整體低迷、銷售下滑影響，多數(shù)房企自身“回血”能力不足。從企業(yè)端來看，行業(yè)下行期內(nèi)區(qū)域性中小型房企、高杠桿房企仍面臨生存壓力。整體看，未來一年房地產(chǎn)行業(yè)仍將不斷整合和出清。

丁祖昱認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之下，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，并且強(qiáng)調(diào)扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。一方面，這是由于房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財(cái)政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。另一方面，這也表明2023年房地產(chǎn)相關(guān)工作的重要目標(biāo)是防風(fēng)險(xiǎn)，其中保交付是穩(wěn)定市場信心的關(guān)鍵，更是保障社會(huì)民生穩(wěn)定安全的底線。

中國社科院金融研究所副研究員王桂虎在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)雖然面臨的問題較多，但隨著保交樓和防風(fēng)險(xiǎn)的措施相繼落地，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)軟著陸。

預(yù)計(jì)相關(guān)政策或?qū)⒚芗雠_(tái)

在丁祖昱看來，近日，多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場，核心在于既要穩(wěn)信心又要防風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前行業(yè)供需兩側(cè)政策支持導(dǎo)向明顯，供給側(cè)從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，有助于行業(yè)信用端紓困解難和流動(dòng)性整體優(yōu)化，對(duì)于短期提振市場信心和中長期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益。

但聯(lián)合資信研究報(bào)告稱，房企現(xiàn)金流壓力尤在，短期內(nèi)無法預(yù)見拿地及新開工將有實(shí)質(zhì)性回暖，部分房企仍保持收縮態(tài)勢。同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)及房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷等因素影響，購房者信心亟待恢復(fù)，行業(yè)仍具有較大下行壓力。

丁祖昱預(yù)計(jì)，2023年中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，提振市場信心。在他看來，相比2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“探索新發(fā)展模式”的要求更進(jìn)一步，2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出2023年要“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，這意味著新發(fā)展模式已基本確立，一方面是既有市場又有保障的住房體系的建立；另一方面是與高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊發(fā)展模式告別。

“未來供需兩端穩(wěn)房地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間，供給端重在改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況，需求端政策的落腳點(diǎn)則在于引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。”丁祖昱表示。

宋向清則預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)密集出現(xiàn)，因城施策余地更大，空間也更大，地方政府對(duì)樓市的調(diào)控力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，購房信貸環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，房貸利率有望成就歷史新低，需求端和供給端各種政策整體落地更快，實(shí)效更好，保交樓有望取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，房地產(chǎn)市場有望在2023年下半年逐漸回暖。

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