隨著四季度政策端持續(xù)發(fā)力，多個融資渠道得到修復(fù)及開放，2022年12月房企融資出現(xiàn)翹尾。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年12月，房企非銀融資為655.82億元，環(huán)比增長34.2%。主要是11月以來，政策大力支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資，多家民營房增信發(fā)債成功，以至于12月份房企融資出現(xiàn)明顯增長。

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整體來看，2022的融資政策以階段性放松為主，從走向來看，大致可分為三個階段：上半年以鼓勵收并購類融資為主，三季度則重點發(fā)力項目保交付資金支持；在對項目融資支持的基礎(chǔ)上，四季度政策逐步轉(zhuǎn)向房企，通過打通各類融資渠道，釋放融資資金規(guī)模。

據(jù)2022年1-12月房地產(chǎn)行業(yè)全樣本統(tǒng)計，信用債發(fā)行總金額4654.6億元；海外債發(fā)行176.1億元；債券發(fā)行總額4830.7億元；行業(yè)非銀融資總額8457.4億元。

1-12月行業(yè)平均融資利率為3.94%，同比下降1.55個百分點。受年內(nèi)多次降息、信貸環(huán)境相對寬松、高成本的海外債、信托融資規(guī)模下降等多重因素影響，行業(yè)平均融資成本明顯下降。其中信用債平均利率為3.43%，同比下降0.87個百分點；海外債平均利率為5.11%，同比下降1.72個百分點；信托平均利率為7.61%，同比上升0.29個百分點；ABS平均利率為3.40%，同比下降0.55個百分點。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認為，展望2023年有望延續(xù)融資寬松的環(huán)境。房企償債壓力仍較大，部分房企流動性困難風險仍未解除，改善房企資產(chǎn)負債計劃將繼續(xù)實施，2023年將延續(xù)近期出臺的支持房企融資政策。

值得注意的是，2021年以來房企發(fā)債量長期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)，在2023年前三季度一大波償債潮的背景下，房企還將面臨很多風險。

一是2023年房企償債壓力仍較大。截至2022年12月31日，2023年債券余額為9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。

圖：債券到期余額統(tǒng)計(按債券回售日計算；按2022年12月31日匯率換算為人民幣)

2023年第一季度為年度首個償債高峰，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。尤其是1月、3月，房企償債規(guī)模均超千億元。根據(jù)“金融16條”的指導(dǎo)原則，信用債可通過協(xié)商做出合理展期，境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。

二是房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約風險。房企償債壓力較大，房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企獲得的融資支持有限，因此個別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。

南都.灣財社記者王艷玲

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