2022年，上海樓市在整體大環(huán)境低迷、救市政策頻出的背景下，依然表現(xiàn)出色，成為少有堅(jiān)挺的市場(chǎng)之一，新房成交金額創(chuàng)近五年新高，個(gè)盤中也出現(xiàn)五個(gè)百億級(jí)紅盤。

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近五年成交新高

2022年，上海新房市場(chǎng)銷售成績(jī)上佳。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，1-11月上海新房成交金額大幅領(lǐng)先其他城市，拉開(kāi)第二名北京超2600億元。可實(shí)際全年的熱賣期并不長(zhǎng)，春節(jié)假期、疫情以及供盤結(jié)構(gòu)等都在一定程度上影響著樓市的銷售節(jié)奏。

這一年，上海樓市“魔幻”開(kāi)局，高供應(yīng)的助力下，1月的單月成交面積已逼近130萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了全年峰值。此后勢(shì)頭急轉(zhuǎn)，2月春節(jié)假期、3月疫情影響初現(xiàn)，“小陽(yáng)春”失約，成交量開(kāi)始不斷下行。4、5月份的“靜態(tài)”管理更是讓樓市熱度降至冰點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月新房市場(chǎng)零供應(yīng)，新房市場(chǎng)單月成交面積均不足10萬(wàn)平方米，不及此前一周的量。

隨著6月全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市，市場(chǎng)重啟，積壓的購(gòu)房需求逐漸得到釋放，復(fù)工首周以及第二周，上海新房成交面積分別環(huán)比增加141.8%、83.6%。

6月以來(lái)市場(chǎng)加大馬力供應(yīng)，形成了為期4個(gè)月的熱銷期。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，上海新房市場(chǎng)在6-9月連續(xù)4個(gè)月成交面積維持在百萬(wàn)平方米以上，個(gè)別月甚至逼近130萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，全國(guó)多數(shù)城市新房市場(chǎng)蕭條，成交量下滑，差異之下，上海樓市一度被認(rèn)為走出了獨(dú)立行情，然而受經(jīng)濟(jì)影響以及大批量供應(yīng)后需求端后繼無(wú)力，“銀十”變成了“鐵十”，成交量大幅跳水。

去年最后兩個(gè)月雖受供盤結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)融資端“三箭齊發(fā)”利好刺激，市場(chǎng)回暖，成交面積重回百萬(wàn)平方米，但熱度難再現(xiàn)，認(rèn)購(gòu)率下降、日光盤減少、棄號(hào)率上漲等現(xiàn)象出現(xiàn)，市區(qū)和郊區(qū)分化顯著。

總體而言，2022年上海新房市場(chǎng)依然顯示出十足的韌性。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年上海商品住宅成交金額為6519.82億元，同比上漲11.76%，穩(wěn)居近五年成交額之首。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為這一表現(xiàn)主要源于三方面，一是長(zhǎng)時(shí)間封控引發(fā)對(duì)改善需求的釋放，居家辦公、上網(wǎng)課等讓居民對(duì)住宅面積、功能性、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理有了更高的需求；二是上海人才引進(jìn)舉措多，這類人才雖不代表會(huì)馬上轉(zhuǎn)化成購(gòu)買力，但也會(huì)為樓市進(jìn)行消費(fèi)“儲(chǔ)備”；三是新房尤其是豪宅價(jià)格倒掛沒(méi)有徹底消滅，相比二手房仍有一定優(yōu)勢(shì)。

至于2023年新房市場(chǎng)的表現(xiàn)，盧文曦預(yù)判，從2022年土拍來(lái)看，今年預(yù)計(jì)仍會(huì)保持1千萬(wàn)平方米左右的住宅供應(yīng)量，充足的供應(yīng)下，成交量仍有機(jī)會(huì)維持當(dāng)前水平，甚至可能增加一成。

5個(gè)百億紅盤

2022年，上海新房市場(chǎng)延續(xù)集中供房制度與積分制度，一個(gè)顯著特點(diǎn)便是推盤節(jié)奏的加快。

經(jīng)《》記者統(tǒng)計(jì)，2022年全年，上海集中公示8批新盤，合計(jì)304個(gè)項(xiàng)目(含重復(fù)供應(yīng))，累計(jì)房源數(shù)93403套，供應(yīng)面積達(dá)1041.8萬(wàn)平方米。而2021年是集中供房首年，上海集中公示6批新盤，合計(jì)281個(gè)項(xiàng)目(含重復(fù)供應(yīng))、81830套房源、905.6萬(wàn)平方米。

高頻供應(yīng)下，有不少項(xiàng)目一年內(nèi)多次加推，譬如顓橋紫薇花園，其曾于年內(nèi)四度開(kāi)盤，合計(jì)供應(yīng)房源數(shù)達(dá)2076套；再如青浦徐涇板塊的虹橋璀璨公館，曾于2022年8-10月密集開(kāi)盤三次，合計(jì)推房1778套，二者均超過(guò)了2021年的供應(yīng)大戶融創(chuàng)未來(lái)金融城(1477套)。

大批量的供應(yīng)加上不錯(cuò)的去化讓它們實(shí)現(xiàn)了高額的銷售業(yè)績(jī)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，顓橋紫薇花園和虹橋璀璨公館2022年成交套數(shù)分別為2044套、1769套，位列上海樓盤前兩位，成交金額均突破百億元，分別為152.48億元、103.36億元。

與前兩年不同的是，加上顓橋紫薇花園和虹橋璀璨公館，2022年上海共有5個(gè)紅盤累計(jì)成交金額超過(guò)了百億元，甚至有個(gè)盤突破200億元大關(guān)，市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)超2021年以及2020年瑞虹新城的一枝獨(dú)秀。

其中，仁恒海上源以200.47億元成交金額位列2022年上海樓盤銷售榜榜首，其于去年三度開(kāi)盤，累計(jì)供房863套。再加上2021年11月底開(kāi)盤的一期房源多數(shù)在2022年進(jìn)行網(wǎng)簽，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，仁恒海上源2022年共成交1104套房源，成交面積17.25萬(wàn)平方米。

瑞虹新城以182.13億元的銷售額緊隨其后，其于2022年6月開(kāi)盤推出十期項(xiàng)目臻庭的609套房源，獲超1900組客戶認(rèn)購(gòu)。這也是瑞虹新城項(xiàng)目連續(xù)三年銷售額上百億，2021年上海唯一一個(gè)百億級(jí)紅盤便是瑞虹新城九期項(xiàng)目——中糧瑞虹海景壹號(hào)(111.16億元)，2020年唯一一個(gè)百億級(jí)紅盤為瑞虹新城八期項(xiàng)目——天悅郡庭(105.5億元)。

最后一個(gè)百億級(jí)項(xiàng)目為融創(chuàng)未來(lái)金融城，其以123.14億元的成交額位列上海樓盤第四位。該項(xiàng)目曾于2022年初樓市熱度較高時(shí)三次推盤，合計(jì)1297套房源，彼時(shí)第一季度該項(xiàng)目成交金額便已超84億元，但由于項(xiàng)目停工、開(kāi)發(fā)商陷入流動(dòng)性危機(jī)等消息影響，隨后樓盤的兩次取證均未能成功開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，最終年度銷量也止步于123.14億元。

入圍分在降低

高頻的推盤雖能創(chuàng)下不菲的業(yè)績(jī)，但受市場(chǎng)熱度影響，不同時(shí)段也會(huì)呈現(xiàn)出不同的認(rèn)購(gòu)結(jié)果。

以靜安大寧板塊的靜安天悅為例，其臨近上海地鐵馬戲城站，區(qū)位較好，是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的全新盤之一。靜安天悅趁2022年8月市場(chǎng)熱度高漲時(shí)入市338套房源，獲得1062組認(rèn)購(gòu)，入圍分?jǐn)?shù)線達(dá)83.2分，但此后11月、12月兩次開(kāi)盤的認(rèn)購(gòu)結(jié)果就不斷下滑，入圍分?jǐn)?shù)線分別降至80.74分、77.03分。部分如蘇河望、金地虹橋峯匯、奧園金地格林云尚、大華錦繡四季等多次入市的新盤認(rèn)購(gòu)結(jié)果也從此前的觸發(fā)積分制轉(zhuǎn)為不觸發(fā)。

據(jù)《》記者統(tǒng)計(jì)，2022年八批次新房中，年初第一批次33個(gè)項(xiàng)目中13個(gè)觸發(fā)積分制，占比39%；年中第三批次已認(rèn)購(gòu)的39個(gè)項(xiàng)目中19個(gè)觸發(fā)積分制，占比49%；第四季度陸續(xù)入市的第五批已認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目觸發(fā)積分制占比34%，第七批已認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目觸發(fā)積分制占比35%，年底市場(chǎng)熱情不足，高分盤減少，入圍分?jǐn)?shù)線也從此前普遍的60分、70分向40分、50分滑落。

克而瑞一則報(bào)告指出，2022年初和疫情后三季度置業(yè)熱情高漲，平均去化在七至八成，而隨著供應(yīng)愈加集中以及各批次總價(jià)段的變化，項(xiàng)目更易分流，去化下沉至五至六成。

聚焦到個(gè)盤，2022年上海集中入市新盤的10個(gè)“高分”選手依次為前灘東方悅瀾(96.9分)、百匯園(94.96分)、御江廷(92.75分)、綠寶園(92.1分)、上海蟠龍?zhí)斓?91.22分)、森蘭名苑(88.86分)、招商虹璽(86.8分)、森蘭壹公館(85.92分)、仁恒海上源(84.5分)、靜安天悅第三批次(83.2分)，同時(shí)2021年第六批新房中于2022年1月開(kāi)盤的中糧瑞虹.海景壹號(hào)分?jǐn)?shù)亦不低，達(dá)96.08分。這之中，購(gòu)買難度最大的是上海蟠龍?zhí)斓兀杌A(chǔ)分60分滿分+223個(gè)月社保；其次為森蘭名苑，需基礎(chǔ)分60分滿分+222個(gè)月社保。

相比于2021年10個(gè)“高分”選手中9個(gè)是單價(jià)10萬(wàn)以上的高端項(xiàng)目，2022年10萬(wàn)以上的項(xiàng)目只有6個(gè)，不少外環(huán)臨地鐵的區(qū)域熱盤殺出。

有售樓處變著花樣勸退客戶，也有項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津去化艱難。

2022年上海出現(xiàn)了兩個(gè)零認(rèn)購(gòu)新盤，一是年初推出的浦東恒大小區(qū)，因是此前老小區(qū)的商鋪改住宅出售，且均為一層底層，未能獲得市場(chǎng)認(rèn)可；二是第五批次推出的金山新城的光明藝樹(shù)家，4天半的認(rèn)購(gòu)期內(nèi)獲得零客戶出資認(rèn)購(gòu)，最終取消搖號(hào)開(kāi)盤。

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