臨近3月，北京多個樓盤的售樓處暖起來了。大興、豐臺、石景山等區域的項目，久違地迎來了熱度不減的看房場面。和一線市場相呼應的，是2月新房、二手房成交數據的回升。據北京市住建委網站數據顯示，今年2月1日-2月15日，北京二手房共計網簽6779套，環比1月同期的5152套增加了約31.58%。

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受疫情、信貸等疊加因素影響，北京樓市“橫盤”已久。春節過后，未至“金三”已見回暖，市場在重拾信心的同時也在觀望，北京樓市長期回暖通道是否開啟？

“小陽春”不期而至？

2022年，行業說得最多的是：北京已進入高端改善階段。今年前兩個月，“暖意”回流剛改和中端改善產品，或許令市場猝不及防。

在豐臺區中海和瑞叁號院項目，盡管是工作日，仍有六七組購房人在與銷售人員溝通。據該項目的銷售人員介紹，近期周末時客戶到訪量大增，甚至“沒有坐的地方，有的客戶要站著簽合同”。

在昌平北七家以洋房為主打的樓盤，同樣迎來升溫。其置業顧問介紹，項目在2月8日一天成交了28套房源，周內共成交57套房源，來訪客戶和成交量都回到了開盤時的高峰期。

同處于昌平的另一項目也表示，2月以來的到訪逐步攀升至2022年中時的高點。

在石景山，區域內改善人群和海淀、西城等區域的外溢客群也相繼返場，多個項目售樓處人氣明顯提升。

根據和碩機構首席分析師郭毅給出的一組數據：今年1月1日-2月15日，北京商品住宅成交共4476套，同比增長34%，其中總價在300萬元以下、300萬-500萬元區間的房源成交量增長明顯，分別同比增長80%、63%，剛改客群入市意愿可見一斑。

不僅新房，近期二手房市場同樣感受到暖意。多名二手房經紀人表示，近期房源咨詢、帶看量顯著提升，客戶購房意愿明顯增強。

據我愛我家（000560）研究院統計數據顯示，春節假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我愛我家北京區域二手住宅買賣帶看量環比節前20天（2023年1月1日-1月20日）增長超八成，同比去年春節后20天（2022年2月7日-2月26日）增長超一成，節后帶看需求較節前回升速度較快。

帶看量的增長同樣反映到成交量的變化上。我愛我家研究院統計數據顯示，春節假期后20天，我愛我家北京區域二手住宅交易量環比節前20天增長超一成，同比去年節后20天增長超三成。

區域分化，遠郊去化仍承壓

對于近期的市場升溫，業內人士普遍認為，這一方面與春節假期積壓的需求釋放相關，另一方面，近期核心城市的調控政策陸續優化調整，也給市場帶來了信心。

但縱觀北京市場不難發現，回暖并非觸達北京全域，成交的熱點集中在朝陽、豐臺、昌平、石景山等區域，形成了各區域間分化的態勢。

不久前，坊間突然流傳起“北京即將分區調控，房山區將解除認房認貸的限制”。盡管該消息被迅速辟謠，但從市場來看，傳言的背后是郊區市場面對回暖的焦慮情緒。

公開數據顯示，2022年1-12月，房山商品房待售面積為271.8萬平方米，增長了26%。面對多個區域的成交回升，以剛需產品為主力的房山區域，仍面臨著去庫存的壓力。

以期穩定市場預期，區域內的房企主動拿出了誠意。2月21日，房山區全區38個在售樓盤項目，以自發聯盟形式自愿承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內定金退還到位，無異于給購房人送上一粒“定心丸”。

在業內人士看來，經過3年的市場動蕩，樓市分化的趨勢已進入深化期，從過往的城市間的分化，演進為一線城市區域間的分化。

房企在土地市場的表現，也反映出其在區域板塊間的態度。在近期的土拍市場上，昌平、石景山、豐臺等區域的熱門地塊受到中海、中建、招商、華潤等十幾家房企追捧。2月8日，首次進京的越秀地產，經過激烈角逐，以59.1億元拿下石景山蘋果園地塊和昌平回龍觀信息園二期地塊，足見對這些區域的信心。

另據計劃重新拓展北京市場的某央企相關人士表示，今年公司將積極在京拿地，但會聚焦在朝陽、昌平、石景山的優質地塊，對于遠郊區持謹慎關注的態度。

回暖是否可持續？

一邊是成交回升，一邊是去庫存承壓。在多位業內人士看來，局部的回暖并不意味著市場的全面升溫。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，短期來看，部分城市3月或出現“小陽春”行情，但市場回暖的持續更需要居民置業信心和收入預期的恢復，整體仍需依賴宏觀經濟基本面的修復情況。不同能級城市間分化情況或更加明顯，核心一二線城市市場情緒修復節奏較快，多數三四線城市仍面臨調整壓力，市場或延續調整態勢。

在中原地產首席分析師張大偉看來，目前，房地產市場正在走出低谷。在北京，3月份以后的市場表現也要看北京是否會出臺實質性的調控政策，例如對二套房政策的調整，特別是“認房又認貸”的政策作出微調，或將釋放一批剛改人群入場。

市場暖意乍現，對于購房者來說是否迎來良機？對此，張大偉表示，2022年年底的房價水平下調，以及春節后學區房需求提升，短期拉動了樓市活躍，信貸和調控政策也將全面進入寬松階段，對于有實際居住需求的人群，尤其是以舊換新客群，不失為一個合適的換房時機。

2023年，或將是信心重建的一年。本次樓市升溫，是乍暖還寒還是寒谷回春？不如跟隨著時間前行，交給市場的真實需求去解答。

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