浙商證券（601878）發(fā)布研究報告稱，疫情管控優(yōu)化+房企融資受益，一季度業(yè)績增速有望提升，預(yù)計2023年一季度房企營收及歸母凈利潤分別為1447億元、63億元，對應(yīng)同比增速分別為1.4%、5.8%。2023年地產(chǎn)銷售仍會保持結(jié)構(gòu)性修復(fù)的特點，利好2022年核心城市補充優(yōu)質(zhì)土儲的房企。良好的銷售表現(xiàn)能夠帶動公司良好的業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)。該行看好土儲區(qū)位優(yōu)質(zhì)(重倉長三角和珠三角)、2023年進入銷售釋放期的房企，土儲倉位越聚焦銷售彈性越大。

看好：1)都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)、濱江集團（002244）(002244.SZ);2)全國化龍頭房企：保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤置地(01109);3)二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼-W(02423)和我愛我家（000560）(000560.SZ)持續(xù)看好。

浙商證券主要觀點如下：

(資料圖片)

預(yù)售制度拉長收入確認時間，并表項目選擇具備不確定性

與一般商品銷售相比，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋一般具有以下特點：①房屋開發(fā)周期較長，從獲取土地到房屋竣工交付，一般約為2-4年;②一般房地產(chǎn)項目銷售為為預(yù)售方式，即在房屋建成之前預(yù)先收取購房款，因此房企在收到購房款和確認營業(yè)收入之間存在時間差;③成本計量情況復(fù)雜，房地產(chǎn)項目往往具有配建的業(yè)態(tài)，在成本計量時可能出現(xiàn)成本計量相對滯后的情況。因此，房地產(chǎn)公司在確認營業(yè)收入時一般需要達到以下條件：①項目已完成竣工備案，符合合同約定的交付條件;②商品房成本已實際發(fā)生，可以可靠計量;③購房業(yè)主確認收房，開出房款發(fā)票。因為房地產(chǎn)項目是資金密集型行業(yè)，且土地資源不可再生，行業(yè)內(nèi)合作開發(fā)項目較為普遍，合作項目由多個房企聯(lián)合開發(fā)，但一個項目的并表權(quán)往往只有一家房企擁有，因此房企營業(yè)收入除受到交付節(jié)奏影響外，同樣也受到房企并表比例的影響。

年中及年末為房企交付高峰期，四季度結(jié)轉(zhuǎn)營收及利潤約占全年一半

該行選取6家A股上市的行業(yè)龍頭企業(yè)及區(qū)域“小而美”企業(yè)進行2023年一季度業(yè)績預(yù)測研究，研究公司包括萬科A、保利發(fā)展、金地集團（600383）、招商蛇口、華發(fā)股份及濱江集團。經(jīng)過該行對歷年收入情況分解研究，2017-2022年Q1-Q4單季度營業(yè)收入占比全年營業(yè)收入比例分別為11%、22%、20%、47%。2017-2022年Q1-Q4單季度歸母凈利潤占比全年歸母凈利潤比例分別為9%、26%、15%、50%。從交付時間上看，年中及年末普遍為傳統(tǒng)的房企交付高峰期，四季度的營業(yè)收入占比及歸母凈利潤占比約為房企全年業(yè)績的一半。該行認為，整體來看一季度不是房企傳統(tǒng)的交付高峰期，一季度房企收入占全年收入比例較小。

營收預(yù)期穩(wěn)中有增，歸母凈利潤有望企穩(wěn)回升

房企報表中合同負債科目表示房企已經(jīng)收到房款但尚未交房，合同負債的多少意味著未來能夠交付房屋的數(shù)量和未來營業(yè)收入增長的潛力。結(jié)合房企合同負債/營業(yè)收入比例來看，由于部分房企暫未公布2022年年報，該行選用三季度數(shù)據(jù)用作參考，6家房企2020Q3-2022Q3綜合合同負債/營業(yè)收入比例為294%、271%、218%，對應(yīng)2020-2022年營業(yè)收入增長比例分別為16%、14%、9%，對應(yīng)2020-2023年歸母凈利潤增長比例分別為1%、-23%、-17%。2022年歸母凈利潤走低除受到行業(yè)下行的影響，也受到部分房企大額計提減值的影響。該行預(yù)計隨著市場逐漸修復(fù)，2023年房企整體營收預(yù)計會保持穩(wěn)定增長，歸母凈利潤有望筑底企穩(wěn)。該行給予2023年6家房企平均營收10%增速，對應(yīng)歸母凈利潤5%增速。

疫情管控優(yōu)化+房企融資受益，一季度業(yè)績增速有望提升

考慮房企的交付節(jié)奏及歷年的結(jié)算比例，該行認為2023年一季度仍將保持歷史趨勢，但隨著疫情管控政策調(diào)整，及各政府部門對房企融資端政策的支持，施工人員到位可能更加便利，房企在資金端有望獲得更多支持，竣工節(jié)奏有望加快。該行給予2023年一季度營業(yè)收入及歸母凈利潤占全年比例分別為13%、10%。結(jié)合房企營收及歸母凈利潤增速來看，該行預(yù)計2023年一季度房企營收及歸母凈利潤分別為1447億元、63億元，對應(yīng)同比增速分別為1.4%、5.8%。

風(fēng)險提示：房企開發(fā)資金到位不及預(yù)期;一季報業(yè)績受到公司結(jié)轉(zhuǎn)項目選擇、計提減值等方面影響。

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