第五輪降溫周期總體結(jié)束，樓市正步入筑底復(fù)蘇通道

(資料圖)

本報(bào)告基于國家統(tǒng)計(jì)局全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，對(duì)中國住房市場(chǎng)周期進(jìn)行分析和研究。研究表明，2006年以來中國住房市場(chǎng)共經(jīng)歷了5輪降溫大周期。其中第五輪降溫周期始于2019年4月，終于2022年10月，歷時(shí)43個(gè)月。結(jié)合1-2月份房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)和3月份的市場(chǎng)運(yùn)行情況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上走出了降溫周期，并逐步進(jìn)入新一輪的上行通道。系統(tǒng)回顧和總結(jié)歷次降溫周期，對(duì)于我們反思教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)等都具有積極的作用。這也有助于我們客觀理性看待今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和行情，更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房?jī)r(jià)指數(shù)

1、環(huán)比漲幅：最近兩個(gè)月明顯拉升

2023年2月份，全國70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，相比1月份0.0%有所擴(kuò)大。觀察今年1-2月份數(shù)據(jù)，70城房?jī)r(jià)指數(shù)曲線明顯拉升，和1月份以來市場(chǎng)交易行情活躍的態(tài)勢(shì)有關(guān)。觀察歷史數(shù)據(jù)，2021年9月-2023年1月，70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線位于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，即持續(xù)下跌了17個(gè)月。2月份該指標(biāo)開始走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，具有積極的信號(hào)意義。

2、同比漲幅：觸底反彈

2023年2月份，全國70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅為-1.9%，相比1月份-2.3%有所收窄。觀察今年1-2月份數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)指數(shù)曲線已經(jīng)有筑底反彈的微弱跡象，這和今年1-2月份交易行情總體不錯(cuò)有關(guān)。鑒于3月份的交易數(shù)據(jù)總體還不錯(cuò)，所以可以認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)基本上走出了降溫的通道。

我們分析2006年至今70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅數(shù)據(jù)。從曲線下行的形態(tài)來看，2006年至今，全國70城經(jīng)歷了5輪降溫周期。第一輪：2008年1月-2009年4月，其漲幅由10.1%收窄至-0.7%，時(shí)長(zhǎng)16個(gè)月；第二輪：2010年4月-2012年6月，其漲幅由11.5%收窄至-1.4%，時(shí)長(zhǎng)27個(gè)月；第三輪：2013年12月-2015年4月，其漲幅由9.7%收窄至-6.6%，時(shí)長(zhǎng)17個(gè)月；第四輪：2016年12月-2018年4月，其漲幅由10.8%收窄至5.3%，時(shí)長(zhǎng)17個(gè)月；第五輪：2019年4月-2022年10月，其漲幅由11.4%收窄至-2.4%，時(shí)長(zhǎng)43個(gè)月。

總結(jié)來說，第五輪降溫周期具有降溫時(shí)間長(zhǎng)、影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜等特征。當(dāng)然其最大降幅依然要小于第三輪降溫周期，這說明在第五輪降溫周期中，購房政策持續(xù)刺激、穩(wěn)房?jī)r(jià)工作持續(xù)發(fā)力，客觀上防止了房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅數(shù)據(jù)的擴(kuò)大。總體上，2022年11月份開始，房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅曲線已經(jīng)有筑底企穩(wěn)的微弱跡象，今年2月份已經(jīng)有了小幅的拉升，說明正逐漸走出降溫的通道。但需要保持清醒的是，當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅曲線依然位于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，要由正轉(zhuǎn)負(fù)，預(yù)計(jì)要在今年6月份左右。

二、城市分類

1、環(huán)比漲幅：三類城市均進(jìn)入上行通道

2023年2月，全國70個(gè)城市按一、二、三線城市分類，其新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.4%和0.3%。三類城市具有兩個(gè)共同點(diǎn)，即該指標(biāo)均出現(xiàn)了上行，同時(shí)指標(biāo)均為正。這充分說明，即便是三線城市，在本輪樓市復(fù)蘇過程中，依然有積極的表現(xiàn)。尤其是2021年9月份以來，三線城市表現(xiàn)是最為疲軟的，所以這中間會(huì)積壓一些潛在的購房需求。當(dāng)前此類需求積極釋放，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)指數(shù)的上行。鑒于目前上行過程中面臨了諸多不確定性因素和阻力，這就要求后續(xù)要繼續(xù)做好穩(wěn)樓市的工作，激活合理的住房消費(fèi)需求。

2、同比漲幅：一線城市反而走弱

2023年2月，全國70個(gè)城市按一、二、三線城市分類，其新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為1.7%、-0.7%和-3.3%。總體上看，一線城市漲幅保持為正，但卻處于收窄的態(tài)勢(shì)。二三線城市漲幅為負(fù)，但有收窄的好跡象。對(duì)于一線城市而言，需要關(guān)注兩個(gè)內(nèi)容。第一、去年下半年一線城市也遇到了銷售壓力，客觀上會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅曲線有負(fù)面影響。第二、今年1-2月份，相比二三線城市，一線城市的交易數(shù)據(jù)反而略偏弱。之所以重點(diǎn)提及一線城市，是希望提示，一線城市樓市也存在一些不確定性或壓力，需要積極關(guān)注。

三、結(jié)論與趨勢(shì)

1、當(dāng)前總結(jié)：住房市場(chǎng)基本走出了第五輪降溫周期

今年1-2月份房?jī)r(jià)指數(shù)的表現(xiàn)，釋放了積極的信號(hào)，充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)周期出現(xiàn)了重要的變化。第五輪降溫周期非常長(zhǎng)，尤其是去年上半年房屋銷售市場(chǎng)遇到非常大的壓力，所以當(dāng)前房?jī)r(jià)指數(shù)的表現(xiàn)是非常不容易的。從近期的各類指標(biāo)看，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售、去庫存等來看，都呈現(xiàn)了積極的信號(hào)。基本上可以判斷，當(dāng)前住房市場(chǎng)已逐漸走出了第五輪降溫周期。

2、趨勢(shì)展望：購房消費(fèi)需求提振依然要強(qiáng)化

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期是上行還是下行，目前確實(shí)還存在一些分歧的觀點(diǎn)。當(dāng)然從近期3月份的表現(xiàn)看，市場(chǎng)依然是不錯(cuò)的。總體判斷是，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出降溫通道、逐漸復(fù)蘇和回暖的大趨勢(shì)不變。當(dāng)然在這個(gè)過程中，需要注意一些市場(chǎng)的新情況。比如說，近期深圳的深汕合作區(qū)、無錫等地依然在放松限購，這就說明，各地房地產(chǎn)的交易行情還是面臨各類壓力。此類壓力不解除，那么住房市場(chǎng)步入上行周期也依然有阻力或不確定性。因此，3月份以及二季度，各地要繼續(xù)提振住房消費(fèi)需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)定走出降溫通道。

附注：

1、70個(gè)城市包括：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理。其中，一線城市4個(gè)，二線城市31個(gè)，三線城市35個(gè)。

2、考慮到一二手房的周期有一定的相似性，所以本報(bào)告以新建商品住宅為研究對(duì)象，進(jìn)而衡量中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期。同時(shí)，我們將其簡(jiǎn)稱為住宅或新房。

3、70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)同比數(shù)據(jù)以簡(jiǎn)單算術(shù)平均的方式計(jì)算。比如說，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅=70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅加總/70。其他指標(biāo)也是參照類似的計(jì)算公式。

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