近1.5萬(wàn)億美元的美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)將在2025年底前到期償還。屆時(shí)，這些借款人面臨的最大問(wèn)題是：誰(shuí)會(huì)繼續(xù)貸款給他們？

摩根士丹利分析師James Egan在上周的一份說(shuō)明中寫(xiě)道，“對(duì)于寫(xiě)字樓、商店和倉(cāng)庫(kù)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，再融資風(fēng)險(xiǎn)是最主要的。債務(wù)到期的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)都集中在前期。”

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該投資銀行估計(jì)，寫(xiě)字樓和零售物業(yè)的估值將從峰值跌落谷底，縮水幅度或多達(dá)40%，增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。

更大的麻煩來(lái)自小型銀行和地方銀行，因?yàn)樗鼈兪侨ツ昝绹?guó)商業(yè)房地產(chǎn)最大的信貸來(lái)源。在硅谷銀行倒閉后，儲(chǔ)戶(hù)存款瘋狂外流，削弱了它們向借款人提供融資的能力，引起了人們的擔(dān)憂(yōu)。

美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)還將持續(xù)惡化。根據(jù)大摩的說(shuō)明，未來(lái)四年到期的債務(wù)數(shù)額會(huì)不斷攀升，在2027年達(dá)到5500億美元的峰值。

銀行目前持有超過(guò)一半的機(jī)構(gòu)商業(yè)抵押貸款支持證券，這些債券由地產(chǎn)抵押、經(jīng)房利美等美國(guó)政府資助的實(shí)體發(fā)行，加劇了銀行在美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

分析師寫(xiě)道：“銀行在這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)中扮演的角色，不僅是貸款人，也是買(mǎi)家。它們將使即將到來(lái)的再融資浪潮更加復(fù)雜。”

美聯(lián)儲(chǔ)加息和市場(chǎng)對(duì)違約的恐慌已經(jīng)直接挫傷了CMBS交易。外媒數(shù)據(jù)顯示，第一季度沒(méi)有美國(guó)政府支持的證券銷(xiāo)售額同比下降了約80%。

不過(guò)，連連“噩耗”中，也有一些好消息。分析師們指出，危機(jī)之后貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊，實(shí)際上為借款人以及貸款人提供了某種保護(hù)罩，使其免受價(jià)值跳水的影響。

由于租金持續(xù)上漲，人們又轉(zhuǎn)向看好小區(qū)樓盤(pán)，這也是黑石房地產(chǎn)信托基金在2月份取得正收益的原因之一，此前該基金連續(xù)五個(gè)月觸發(fā)客戶(hù)贖回限額。

當(dāng)房產(chǎn)業(yè)主需要再融資時(shí)，機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保貸款能緩解他們的壓力。

但是，如果除去公寓樓業(yè)務(wù)，美國(guó)銀行所面臨的麻煩將變得更棘手。根據(jù)該報(bào)告，在未來(lái)五年內(nèi)到期的其他商業(yè)房地產(chǎn)貸款中，多達(dá)70%是由銀行持有的。

分析人士表示，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需要重新定價(jià)，需要有其他的債務(wù)再融資方式。

同時(shí)，分析師Tolu Alamutu在一份說(shuō)明中寫(xiě)道，歐洲房地產(chǎn)發(fā)行人在今年內(nèi)有相當(dāng)于240多億歐元的債務(wù)需要償還。她說(shuō)道，

“我們看到房地產(chǎn)公司正在盡其所能地進(jìn)行去杠桿化——削減投資項(xiàng)目，增加合資企業(yè)，回購(gòu)債券，并在可能的情況下削減股息。資產(chǎn)處置也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)行人最近表示，出售大型投資組合仍然困難重重。”

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