因一筆2.12億元債務觸發相關條款，已成立28年的上市房企合景泰富最終主動選擇對境外債進行全面重組。

5月14日晚，合景泰富發布公告稱，在一筆2024年到期的優先票據的強制贖回日，該公司未能按期予以兌付1.19億美元，由此構成了違約事件。而構成強制贖回是源于，近期一筆2.12億債務未按時償還，觸發若干長期附息銀行及其他借貸的交叉違約。在此背景下，合景泰富開啟尋求境外債務的全面重組。

值得一提的是，合景泰富僅是出險房企計劃啟動整體債務重組的又一案例。據統計，2022年下半年以來，富力地產、綠地控股（600606）、龍光集團、融創中國、華夏幸福（600340）等相繼完成境內或境外債務整體重組，此外，中國恒大等房企也已提出了整體境外重組計劃。

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可以說，房企整體債務重組成為了一大新趨勢。克而瑞近期的研究報告認為，債務重組完成之后，中長期的“回血”自救才是關鍵。出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

中指研究院企業事業部研究總監劉水對證券時報·e公司記者表示，房企再次出現債務違約，表明房企流動性困難沒有實質性改善，影響行業預期。防范和化解房地產風險還需供給和需求雙向發力。“供給方面，支持房企信貸、發債、股權融資，還要繼續加力，盡快把這些支持落地見效。需求方面，特別是一線城市，支持剛性和改善性需求釋放的政策空間仍然很大，更多激發剛性和改善性需求釋放”。他說。

二級市場方面，合景泰富今日小幅低開后持續走低，截至記者發稿，股價下跌已超過13%。

主動計劃境外債全面重組

5月14日晚間，合景泰富公告稱，在一筆2024年到期的優先票據的強制贖回日，公司未能按期予以兌付，由此構成違約事件。該筆2024年到期的6厘優先票據發行于2022年9月，發行規模約7.95億美元，是由2022年9月到期的兩筆票據和2023年9月到期的一筆票據交換要約而來。

根據該筆2024年到期票據的發行條款，2023年5月14日是其票據本金額15%連同其相應未付利息的強制贖回日，合計應付金額約1.19億美元。

實際上，本筆債務的強制贖回與近期該公司一筆2億元債務違約息息相關。4月28日，合景泰富集團公告稱，在2023年4月28日，合景泰富拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額人民幣2.12億元尚未根據預定還款日期償還，因此觸發若干長期附息銀行及其他借貸人民幣311.63億元須按要求償還。

隨后，合景泰富內部人士表示，公司仍與借款主體及債權人積極溝通還款計劃，相信該事項觸發若干長期附息銀行及其他借款311.63億元其他債務提前償還的可能性很低，公司會與其他債權人保持緊密溝通，妥善處理集團債務，目前公司經營一切正常，相關事項沒有造成實質性影響。

如今看來，該筆觸發了其他債務的交叉違約條款，在此背景下，合景泰富選擇主動對境外債進行全面重組。

最新公告中，合景泰富表示，鑒于目前的挑戰，從所有債權人的利益出發將尋求目前境外債的全面解決方案，以確保其可持續經營。“目前正在尋找合適的財務顧問，以評估其資產框架、流動資金及探尋可行的解決方案，借以緩解當前的流動資金問題。”

值得一提的是，近期合景泰富集團也頻頻出售資產回籠資金。5月12日，公告公告稱，上海合景、蘇州合景及上海德裕三家子公司作為賣方，分別向嘉興平安安住壹號股權投資合伙企業（有限合伙）、平安創贏資本管理有限公司出售兩家子公司上海兆景、上海錦怡100%股權，出售總代價約為7.5億元.

整體債務壓力較大

合景泰富集團成立于1995年, 于2007年在香港聯交所主板上市，公司定位于城市綜合運營商，目前, 旗下業務已涵蓋地產開發、物業服務與商業運營、輕資產運營、文旅、教育、大健康六大戰略板塊。

對于債務違約原因，合景泰富在公告中表示，自2021年下半年以來，中國房地產行業面對前所未有的挑戰。受宏觀經濟因素、負面信貸事件及行業融資渠道受限的影響，包括其在內的多家房企面對更大的流動資金壓力。此等市況變動令中國眾多房地產開發商的經營及融資現金流減少。

實際上，面對行業波動，合景泰富此前主動進行債務管理以求獲得債權人及投資者的支持。

公告還披露，2022年，合景泰富償還境內公司債、商業抵押擔保證券及資產支持證券合計約75.44億元，境外債券3.63億美元，以及境外銀團貸款12.84億港元，還款總額達到113億元。此外2022年9月，合景泰富完成兩筆境外債務的展期，金額分別為7億美元和9億美元。

在物業交付方面，截至2022年12月31日，合景泰富已完成交付總建筑面積約806,218平方米。預計今年房地產行業將呈現穩健復蘇，公司將通過「強銷售、降負債」的措施，不斷改善資產負債狀況，全面增強現金流動性，提高經營效率、實施精準市場營銷、控制風險及降低成本。

根據該公司此前年報數據披露，合景泰富整體債務壓力較大。截至2022年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券分別約為460.57億元、272.12億元及21.21億元。在銀行及其他貸款中，約168.86億元須于一年內償還，約192.9億元須于二至五年內償還，以及約98.82億元須于五年后償還；在優先票據中，約32.38億元須于一年內償還及約人民幣239.74億元須于二至五年內償還。

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