李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份全國新建商品住房銷售繼續(xù)好轉(zhuǎn)，其中銷售面積累計同比為-0.4%，呈現(xiàn)止跌態(tài)勢，跌幅連續(xù)2個月收窄，銷售額同比增長8.8%，回升態(tài)勢更加明顯。但是，從單月環(huán)比看，4月份銷售面積和金額分別下降48.1%和39%，而且4月份銷售面積同比下降11.8%，同比跌幅比2月和3月的水平明顯擴(kuò)大，顯示回升的勢頭并不牢固。

進(jìn)入5月份，前三周30個主要城市新房周均交易面積為273.8萬平方米，比4月份周均下降18.1%。另外，從筆者近期對珠三角部分城市調(diào)研來看，盡管部分城市在4月出臺了放松融資額度管控，外圍區(qū)域松綁購房社保繳納年限要求，降低首套房首付比例等政策，但對銷售端的促進(jìn)作用也僅僅局限在短期（一周或半個月），近期新盤來訪和轉(zhuǎn)化又開始下行。

市場表現(xiàn)明顯低于預(yù)期，開發(fā)商大幅度打折促銷的案例再次出現(xiàn)。當(dāng)市場預(yù)期相對較弱時，新盤打折的邊際效果不能太樂觀。于是，業(yè)內(nèi)都希望政策端能繼續(xù)有效作為、加力加度。筆者認(rèn)為，不能著急于短期量價企穩(wěn)而亂投醫(yī)，商品房市場企穩(wěn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要多方共謀并以長期視角來形成舉措，筆者以“一區(qū)一策”來探討如何完善政策。

事實(shí)上，今年以來成都、西安、杭州、廈門等在“一區(qū)一策”上均有動作，共性是收縮限購的區(qū)域范圍（外圍退出限購），非戶籍居民在外圍購房降低社保繳納要求。但目前來看，這種傳統(tǒng)的、僅針對購房資格的“增量政策”，其效果并不大。比如， 今年4月份，熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域交易面積下降更大，如武漢、南京、杭州部分外圍區(qū)域下跌30%-50%。

如何在“一區(qū)一策”上有效作為？筆者認(rèn)為，北京和上海的實(shí)踐可資借鑒。4月10日，北京市住建委提出，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”方式由房山區(qū)試點(diǎn)；去年10月份，上海臨港（600848）新片區(qū)實(shí)施新的人才購房政策，符合新片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向或引進(jìn)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，具有一定學(xué)歷或職稱，簽訂勞動合同的非戶籍人才可購買一套房。

可資借鑒的邏輯就在于，釋放住房需求要與就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展情況（城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)落地、商品房庫存情況）等結(jié)合起來，讓釋放出的住房需求能成為有效需求。以北京房山區(qū)為例，其“一區(qū)一策”政策試點(diǎn)，源于2023年北京市政府工作報告中所提到的，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。

房山區(qū)作為外圍區(qū)域，供應(yīng)量排名全市前三位，庫存周期比較長（2023年3月份在售新房庫存周期為22.3個月）。同時，房山區(qū)也是北京中心區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)疏解的重點(diǎn)區(qū)域。如果能將常住人口、就業(yè)、住房需求、公共資源等高度集中于中心區(qū)、“城市病”嚴(yán)重，而外圍被“凈虹吸”、發(fā)展嚴(yán)重不足的格局向均衡化的方向改變一下，高房價的問題也就緩解了很多。

根據(jù)房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京東西城、海淀、朝陽等中心區(qū)二手住房價格在8萬-13萬/平方米，而順義、房山等外圍區(qū)域二手住房價格在3萬-4萬元/平方米。將中心區(qū)人群疏解到有就業(yè)、房價低、宜居性好的外圍區(qū)域，這就是引導(dǎo)供需匹配的好政策。再比如，北京同步在推的“全齡友好”項(xiàng)目，目的是鼓勵60歲及以上老年人置換中心區(qū)房源到外圍有養(yǎng)老功能的項(xiàng)目。

這樣，既能滿足中心區(qū)老年人對于養(yǎng)老的訴求（中心區(qū)的房源偏老舊、空間逼仄，無法滿足此類需求），也能釋放中心區(qū)的房源給本區(qū)域就業(yè)的年輕人租住或購買，還能充分利用外圍區(qū)域空間大、成本低的優(yōu)勢，打造配套完善的適老化項(xiàng)目。這也是引導(dǎo)供需匹配的好政策，而且根據(jù)本地人口結(jié)構(gòu)變化、老齡化時代對居住功能的新需求，在住房供應(yīng)端做的有效調(diào)整。

上海臨港新片區(qū)的人才購房政策，表面看是限購政策松綁，但本質(zhì)上與北京類似，即疏導(dǎo)中心區(qū)的人口、住房需求向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)供需匹配的帕累托改進(jìn)。此外，近年來上海打造“五大新城”，即功能完備，自給自足，產(chǎn)業(yè)、交通、居住、公共服務(wù)等基本功能齊全的外圍獨(dú)立節(jié)點(diǎn)，也是要實(shí)現(xiàn)住房需求與就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化融合發(fā)展，這是“一城一策”的內(nèi)核。

今年初，國家提出，深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策。筆者認(rèn)為，該表述道出了各地如何在房地產(chǎn)政策上實(shí)施“一區(qū)一策”的關(guān)鍵。也就是，各地人口、產(chǎn)業(yè)在空間上的布局分化加深，區(qū)域間或區(qū)域內(nèi)（各片區(qū)）的趨勢或結(jié)構(gòu)差異很大，在房地產(chǎn)方面就表現(xiàn)為多層次的冷熱不均、潛力與過剩并存。這與過去排浪式的城鎮(zhèn)化需求完全不同，也需要各地加強(qiáng)監(jiān)測和探索，制定出獨(dú)特的“一區(qū)一策”，而不是一味地在需求端針對購房資格出政策。唯有此，政策效果才能顯現(xiàn)。

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