繼碧桂園落子杭州之后，民企再掀搶地熱潮。

5月23日，杭州第四批集中供地收官，延續了上一次批次土拍“一小時拍完”的熱度，9宗宅地平均每宗地塊報名房企數量達10家，近7成地塊封頂搖號，平均溢價率為9.4%，總出讓金額達138億元，成交樓面均價18032元/平方米。

值得注意的是，杭州本批次出讓的9宗地塊均被民營房企奪得，其中濱江集團（002244）斥資52.1億元連拿三宗地，成為最大贏家。

(資料圖片僅供參考)

中指研究院華東大區常務副總高院生5月24日向《》記者表示，“本批次供地熱度繼續高位運行，且節奏十分明快，開拍后僅1個小時便完成全部出讓。一方面是低密地塊能夠帶來更可觀的利潤預期；另一方面，由于亞運會不停工，本次供地也可在當年進行轉換，更深層次原因是房企對于杭州市場的高度看好。”

民企奪走全部地塊

杭州第四批集中供地共掛牌9宗宅地，涉及西湖1宗、蕭山2宗、臨平2宗、上城1宗、濱江1宗、余杭1宗、富陽1宗。地塊總出讓面積46.36萬平方米，總建筑面積76.6萬平方米，總起價126.2億元，依然采取“限房價、限地價+搖號”的出讓方式，上限溢價率12%。

從土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化顯著，成交的9宗宅地中，6宗觸及封頂價進入搖號環節，占比為66.7%，與三批次持平；另有兩宗高溢價成交、1宗底價成交。整體溢價率高達9.43%，延續了前三輪的高熱趨勢。

不過讓業界意外的是，杭州本批次出讓的9宗地塊最終均被民營房企奪得，在當下市場環境中實屬少見。

其中，濱江以52.1億元的總價奪得喬司（搖號）、小和山（搖號）和江干科技園（6.89%的溢價率競得）三宗地塊，占本場土拍總金額的38%；杭州本土中小民企表現也比較積極，興耀置業（搖號）、理想四維（底價）、金匯世紀（2.98%的溢價率競得）、恒尊置業（搖號）、宇誠集團（搖號）等均有所斬獲。

總體來看，杭州本土民營房企拿地總金額高達129億元，占本場土拍總金額的94%。

在杭州本批次集中土拍中，永久河、新街、小和山地塊等地塊均吸引了多家品牌房企參拍，其中最為熱門的新街地塊吸引了多達66家競買人參與搖號。該地塊位置優越、板塊內部無在售和待售項目，去化保障高，因而受到各家房企的熱捧，在5月22日下午便已出價13輪達到封頂，上海大華則通過搖號競得該地塊，也成為本次土拍中唯一一家幸運的“外來”房企。

“一些重點地塊，企業的投資拿地思路是高度趨同的，此次也吸引了一些陌生房企進入，包括國泰世紀、湖州宇誠、舟山恒尊。在目前市場調整的情況下，房企競拍格局有所變化。”易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示。

盈利空間相對充裕

杭州第四批集中供地延續了前三批“少而精”的供地策略，總共出讓的9宗宅地中，低密地塊占比大，多個板塊時隔一年恢復供應。

“本批次杭州集中供地與前幾批相比，數量更少僅9宗，且普遍位置不在核心板塊，但低密地塊占比大，6宗容積率低于2.0，3宗容積率低于1.5，供應偏改善，綜合平均容積率1.65多個板塊在時隔超一年后重新恢復供應，比如一橋南、小和山、豐收湖、新街等，也加大了房企的拿地積極性。”高院生指出。

盡管此次供應地塊整體質量普通，但吸引企業的是未來可期的利潤。

今年以來，不少民企已經看到了杭州土地市場利潤的回歸，濱江集團董事長戚金興在前不久的業績說明會答股東提問時曾表示，“2021年4月杭州土拍中有幾個項目利潤率只有1%-2%，但是按投資部測算，2021年杭州住宅整體項目的利潤率在6%以上。2022年濱江在杭州拿地的住宅利潤率按照投資部測算，在8%左右，2023年至今與2022年基本持平。”

據克而瑞測算，從利潤角度來看，本次土拍實際平均樓地價差達到13804元/平方米，較上批次每平米提高了635元 。整體樓地價差的拉升，一是來自穩定或提高剛需剛改類地塊的樓地價差，預留充足的利潤空間，例如九堡、閑林、新街等板塊的地塊；二是提高低密類地塊（容積率小于1.5）的供應占比，發揮其天然的樓地價差優勢，例如小和山、喬司、臨平老城等低密地塊。

在這樣的供地節奏下，房企對杭州土拍市場的青睞仍有望延續。

“今年杭州五批集中供地的5宗宅地也已掛牌，將于下月出讓，雖數量較少，但仍有二等地塊在內，預計土拍仍將維持此前熱度。”高院生判斷。

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