記者李凱旋李貝貝北京報道

自7.24政治局會議重新定調樓市之后，時隔1個月，房地產終于迎來重磅利好。8月25日午后，新華社發布的文章顯示，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合印發相關文件，推動落實購買首套房貸“認房不用認貸”政策措施。

目前，“認房不用認貸”被納入政策工具箱，供城市自主選用。業內人士對《》記者表示，是否落實該政策，除了考慮當地實際的房地產運行情況之外，還需要看政策決定權究竟在誰手中。

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記者了解到，該政策是否執行，需要當地政府與當地人民銀行和金融監管機構進行磋商，后兩者具備決定權限。業內人士對記者表示，考慮到房地產市場持續下行，以及銀行房貸額度充足，各地跟進的意愿較大。

各地自主選擇是否“認房不用認貸”

8月25日，新華社發布的文章顯示，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局在近日聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(簡稱“《通知》”)。

具體來看，《通知》明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。”住房城鄉建設部有關負責人表示。值得關注的是，首套房貸款“認房不用認貸”作為政策工具被納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，這意味著，后續各地是否會執行相關政策還需要各地自主落實決定。

除上述內容之外，8月25日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部還發布了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。該份文件顯示，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

對樓市影響幾何？

從政治局會議重新定調樓市、到限制性政策迎來真正的松動，時間周期正好是一個月。

7月24日，政治局會議表示，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

7月28日深夜，住房城鄉建設部發文表示，穩固房地產市場企穩回升態勢，落實好降低首套房首付比例和貸款利率、個人貸款“認房不用認貸”等政策措施。以“認房不用認貸”這一政策工具為例，在住房城鄉建設部定調之后，具體到執行層面，則是與中國人民銀行關系最為密切。而此次推動落實“認房不用認貸”政策，除了住房城鄉建設部出面之外，中國人民銀行、金融監管總局兩大部門也同步加入，意義可謂是非同小可。

“此次政策調整與過去不同的是，不是自上而下發文、一竿子到底執行，而是將政策作為工具供城市自主選用。也就是說，在’一城一策’和城市主體責任的情況下，考慮到城市的差異性，不適宜國家自上而下統一部署，而是將政策的權限給到城市。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《》記者說。

李宇嘉表示，對于各城市來說，政府要執行“認房不用認貸”政策，需要與當地人民銀行進行磋商，該政策的權限不在地方政府，而是在金融監管機構。“進一步講，人民銀行執行該政策時，也會考慮到因城施策、一城一策的情況，當地人民銀行會在評估當地房地產市場運行和風險的情況下來執行該政策。”李宇嘉解釋說。

在李宇嘉看來，此次政策力度超出預期。一方面，在每一個城市只要無房，即便有在償貸款或者貸款記錄，都可以以首套房身份買房；另一方面，政策將“以家庭為單位”來認定首套房產調整到“以家庭成員為單位”，這意味著可以市場會出現更多需求，政策既有利于商品房需求端穩定，也有利于居民端杠桿率穩定，最終有利于資產價格和金融秩序穩定。

各地跟進概率有多大？

作為此前調控樓市過熱的主要工具，“認房又認貸”抬高了購房門檻，將不少購房者擋至門外。“‘認房又認貸’最為嚴格，只要在全國有過貸款記錄，再次申請貸款需要按照二套房來發放，二套房的房貸利率高企，不利于購房者改善住房。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對《》記者說。

王小嬙表示，一線城市二套房的貸款利率是基準利率的1.1倍。根據貝殼研究院發布的數據，2023年8月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，兩者之間相差較大。

諸葛數據研究中心發布的不完全調查數據顯示，截至目前，有包括一線城市、廈門、成都、合肥等在內約20個城市實行嚴格的“認房又認貸”政策。那么，各城市后續跟進落實“認房不用認貸”的概率有多大？

8月25日下午，北京一剛開盤的新房項目置業顧問對《》記者說：“市場一直在期盼‘認房不用認貸’落地，但我們預測，北京跟進應該還需要一段時間。”王小嬙也認為，由于當前房地產市場持續下行，后續一線城市跟進的概率較大。

李宇嘉則從各地人民銀行的角度向記者分析了后續城市間落實該政策的概率，其直言：“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優質資產。自2022年四季度以來，房貸余額連續下行，對于銀行資產質量造成一定沖擊，預計各地銀行大概率愿意推進此類政策，進而穩定房貸和資產價格。”

受到三部門推動落實“認房不用認貸”政策的影響，8月25日，地產股午后上演快速拉升一幕。A股房地產開發板塊報收13029.51點，漲幅為0.94%，珠江股份（600684）、中迪投資（000609）、京投發展（600683）漲停。

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