利好“二套轉(zhuǎn)首套”人群

(資料圖)

9月7日上午，包括中國(guó)銀行、工行、農(nóng)行、建行在內(nèi)的四大國(guó)有銀行接連發(fā)布開(kāi)展存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告，對(duì)調(diào)整范圍、申請(qǐng)方式以及調(diào)整規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。

這也就意味著8月31日央行兩部門(mén)宣布的存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款可申請(qǐng)置換貸款調(diào)整利率政策，正式迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性的落地。

一位叫兮兮（化名）的購(gòu)房者對(duì)表示，她去年9月份在北京貸款購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，由于當(dāng)時(shí)北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”還在實(shí)施，在不滿足首套標(biāo)準(zhǔn)的情況下，商業(yè)貸款按照二套的利率是5.35%。

“我的商貸一共是126萬(wàn)，如果能二套轉(zhuǎn)首套，利率就可以變成4.85%，每個(gè)月可以少還約300元，25年就可以省下近9萬(wàn)元。”不過(guò)，她表示，目前還在和銀行進(jìn)一步溝通中。

貸款時(shí)滿足首套標(biāo)準(zhǔn) 銀行可主動(dòng)下調(diào)

關(guān)于此次調(diào)整范圍，四大行給出明確的限定標(biāo)準(zhǔn)，貸款發(fā)放時(shí)間或合同簽訂時(shí)間需在2023年8月31日以前，并且發(fā)放貸款時(shí)已經(jīng)被認(rèn)定為首套住房。

如果貸款時(shí)為非首套房，目前貸款所在城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，已經(jīng)符合首套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)的，也可申請(qǐng)調(diào)整。

在調(diào)整方式上，根據(jù)各銀行的公告，如果貸款時(shí)歸為存量首套住房的，四大銀行將于9月25日起并主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無(wú)需客戶申請(qǐng)，后續(xù)客戶可以在相關(guān)銀行掌上銀行、微信公眾號(hào)或貸款經(jīng)辦行查詢進(jìn)度。

“自動(dòng)調(diào)整減少了百姓提出申請(qǐng)、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

值得注意的是，如果“二套轉(zhuǎn)首套”如需新發(fā)放貸款置換的，需要主動(dòng)聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。不過(guò)，不論哪種方式，調(diào)整后將于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。

對(duì)于商業(yè)銀行是否會(huì)跟進(jìn)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“降低存量房貸利率可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細(xì)則，其他銀行也將推動(dòng)相關(guān)舉措落地，預(yù)計(jì)符合條件的存量房貸將相繼迎來(lái)下調(diào)，進(jìn)一步釋放居民消費(fèi)潛力。”

能有效降低月供 更利好“二套轉(zhuǎn)首套”人群

關(guān)于利率調(diào)整規(guī)則，各大銀行給出的內(nèi)容幾乎相同，均需參考原貸款發(fā)放時(shí)間、發(fā)放時(shí)所在城市以及全國(guó)首套房貸利率政策下限。

以中國(guó)銀行為例：2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為L(zhǎng)PR+0BP，如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)首套住房貸款利率政策下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國(guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國(guó)下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

值得注意的是，如果當(dāng)前執(zhí)行固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，借款人需向銀行主動(dòng)申請(qǐng)先轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按上述規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)于復(fù)雜的規(guī)則，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱：“現(xiàn)在絕大多數(shù)購(gòu)房者的房貸利率都是按照“LPR+基點(diǎn)”的方式進(jìn)行。此次改革的思路，其實(shí)就是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”。低基點(diǎn)的LPR，是指當(dāng)前的LPR即4.2%。”

他進(jìn)一步分析：2019年10月前購(gòu)房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”；2019年10月-2022年5月期間買(mǎi)房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”；2022年5月份后買(mǎi)房的，其利率重新定價(jià)規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”。

“2019年10月-2022年5月期間購(gòu)房利率大概為6.3%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計(jì)算，100萬(wàn)貸款本金30年期等額本息，其原來(lái)總利息為123萬(wàn)、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬(wàn)、月供4890元。如此對(duì)比，總利息少支付47萬(wàn)、月供即每月少還1300元。”嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱。

此外，李宇嘉也分析稱：“存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016年-2021年發(fā)放的貸款利率比較高，大約在60%左右，此次平均下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，對(duì)應(yīng)存量房貸下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，減輕存量房貸月供的主體在500-1000元之間，能有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費(fèi)。”

不過(guò)，在陳文靜看來(lái)，本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，符合所在城市首套住房貸款政策的購(gòu)房人群。她表示：“此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)房貸利率甚至在6%以上。存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。”

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