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廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

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“晴天送傘，雨天收傘，銀行助推樓市大起大落的同時，也間接導(dǎo)致了當(dāng)前問題的發(fā)生。”

“業(yè)主不惜以個人征信為代價也要違約，這是很正常的。業(yè)主們認(rèn)為，爛尾樓的結(jié)果不應(yīng)由他們承擔(dān)，也不應(yīng)該由弱勢群體承擔(dān)。”7月13日，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，對于停貸風(fēng)波，銀行有不可推卸的責(zé)任。

他進(jìn)一步表示，“晴天送傘，雨天收傘”，銀行助推樓市大起大落的同時，也間接導(dǎo)致了當(dāng)前問題的發(fā)生。

對于停工項目的推動解決，李宇嘉建議要在供給端和需求端同時發(fā)力，供給端加快收并購，對一些出險問題項目不能一味地“保”，而是要求風(fēng)險出清，政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、施工單位等各方，誰的問題誰承擔(dān)，讓一部分風(fēng)險在可控范圍內(nèi)的項目迅速盤活，另一部分風(fēng)險比較大的必須要求相關(guān)主體承擔(dān)損失。

中國房地產(chǎn)報：你怎么看爛尾樓停貸風(fēng)波？

李宇嘉：多地爆發(fā)“停貸”風(fēng)波，觸發(fā)因素是樓盤無法交付，甚至爛尾，在這種情況下業(yè)主卻必須按時償還按揭貸款，引發(fā)了業(yè)主群體性反對浪潮。其中，業(yè)主在聯(lián)合維權(quán)和自救過程中發(fā)現(xiàn)了諸多項目前端、中端問題，比如項目手續(xù)不齊全，特別是預(yù)售資金并未被用于本項目建設(shè)直至竣工和順利交付，而是被挪用到其他項目，甚至被開發(fā)商抽走進(jìn)行買地、布局多元化等。業(yè)主們認(rèn)為，如今的結(jié)果不應(yīng)由他們承擔(dān)，作為信息優(yōu)勢方，銀行也有責(zé)任。

目前，房企風(fēng)險事件不斷蔓延，問題也不斷暴露。已經(jīng)出問題的房企，在風(fēng)險處置方面至今未有實質(zhì)推動，導(dǎo)致各地項目大面積出現(xiàn)“交付難”，這是導(dǎo)致多地發(fā)生停貸斷供的重要原因。

中國房地產(chǎn)報：你認(rèn)為這些事件的發(fā)生，會引發(fā)哪些問題而且需要正視？

李宇嘉：房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及開發(fā)商、地方政府、商業(yè)銀行、業(yè)主等多方，過去由于信息不對稱，業(yè)主對于開發(fā)報建手續(xù)、預(yù)售資金監(jiān)管等并不知情，且項目大多數(shù)能交付，至多是延遲，所以，手續(xù)不完善、預(yù)售資金被挪用等問題盡管存在，但并未大面積暴露，也就不會出現(xiàn)“停貸”風(fēng)波。

整體來看，銀行作為資金監(jiān)管方，過于注重抵押物安全，注重地產(chǎn)帶來的收益。房價上漲時，各家銀行搶占市場，盲目信賴抵押物，盲目看好樓市前景，不惜突破政策底線。現(xiàn)在爛尾項目大面積出現(xiàn)，銀行開始保護(hù)債權(quán)，收緊預(yù)售資金，也不發(fā)放貸款。5月份，各項指標(biāo)都在環(huán)比好轉(zhuǎn)，唯獨銀行對開發(fā)商的貸款還在惡化。晴天送傘，雨天收傘，銀行助推樓市大起大落的同時，也間接導(dǎo)致了現(xiàn)在問題的發(fā)生。

中國房地產(chǎn)報：面對這類社會經(jīng)濟問題，在解決辦法方面你有什么建議？

李宇嘉：政府應(yīng)該從供給端和需求端兩端解決問題，在供給端盡快推動項目收并購和出險房企項目處置。目前，供給端收并購和問題項目遲遲得不到解決，已影響到金融機構(gòu)對開發(fā)商的正常融資，正常融資需求得不到解決，風(fēng)險就不能出清；現(xiàn)在市場對民企的風(fēng)險擔(dān)憂仍舊存在，不斷發(fā)生房企暴雷現(xiàn)象，又直接導(dǎo)致需求端買房信心持續(xù)走低。

另外，在推動收并購過程中，不能一味讓并購方承債式收購，接盤所有債務(wù)導(dǎo)致并購意愿不強，也就無法從根本解決房企風(fēng)險出清問題。

中國房地產(chǎn)報：如何避免此類問題的重復(fù)發(fā)生？

李宇嘉：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶在銀行手上，資金進(jìn)出都要經(jīng)過開設(shè)在銀行的賬戶，說銀行沒有責(zé)任是說不過去的。當(dāng)然，開發(fā)商巧立名目、賬戶多元、融資渠道多元，銀行有時難以監(jiān)管到位也是問題，但這也是銀行內(nèi)部風(fēng)控問題，是金融監(jiān)管的責(zé)任，不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)樓盤停工直至爛尾的后果。

避免此類問題再次發(fā)生，是要嚴(yán)格按照住建部發(fā)布的預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)監(jiān)管預(yù)售資金。在規(guī)劃報建流程上，開發(fā)商必須提交相關(guān)建設(shè)手續(xù)（如五證一書），到位后才能進(jìn)入下一審批環(huán)節(jié)；更關(guān)鍵的是，預(yù)售資金有沒有全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，有沒有按照工程進(jìn)度撥付，有沒有留存一部分，直至項目達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)才能提取，如果這些都做到了，就一定沒問題。如果沒做到，就可能爛尾。這個責(zé)任，各地方政府、銀行都得承擔(dān)。

預(yù)售資金監(jiān)管要確保交樓，地方政府要加強在銀行合作方面的監(jiān)管，除了監(jiān)理機構(gòu)作為公正的第三方外，還應(yīng)該引入建筑領(lǐng)域法律專家在銀行預(yù)售資金監(jiān)管上發(fā)揮作用，把預(yù)售資金監(jiān)管好，把錢用好。

關(guān)鍵詞： 中國房地產(chǎn)報 大起大落 首席研究員