觀點(diǎn)網(wǎng) 自去年年末以來(lái)，受地產(chǎn)利好政策提振，物業(yè)股也迎來(lái)了新一輪“暖春”。

【資料圖】

市場(chǎng)信心修復(fù)之際，越來(lái)越多物企渴望資本的加持。1月17日，潤(rùn)華生活服務(wù)成功于港交所主板上市，搶跑2023年物管第一股的爭(zhēng)先賽。

另一邊，深業(yè)物業(yè)也躍躍欲試。

2月24日晚間，深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司在港交所遞交了招股書。

數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個(gè)月，深業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入16.51億元，同比增長(zhǎng)5.6%，實(shí)現(xiàn)溢利9020萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)44.8%。

規(guī)模方面，報(bào)告期末，該公司簽約建筑面積約為6180萬(wàn)平方米，在管建筑面積約為5920萬(wàn)平方米。

相較于深業(yè)物業(yè)的“加速度”，在二度遞表失效之后，龍湖智創(chuàng)生活稍顯沉寂，即便在當(dāng)前物業(yè)股估值觸底反彈之際，其始終未傳出重新沖擊港交所的聲音。

狂飆的深業(yè)物業(yè)與停下來(lái)的龍湖智創(chuàng)生活，在物管企業(yè)對(duì)待上市的一進(jìn)一退當(dāng)中，市場(chǎng)看到了國(guó)資物企在轉(zhuǎn)身和賽跑，而民營(yíng)物企依舊在靜待……

深業(yè)物業(yè)赴港

1月初，證監(jiān)會(huì)完成接受了深業(yè)物業(yè)境外首次公開(kāi)發(fā)行股份的材料。2月24日晚間，短短一個(gè)多月，深業(yè)物業(yè)便光速遞交了招股書。

據(jù)了解，深業(yè)物業(yè)的歷史最早可以追溯到1985年，彼時(shí)該公司的主要運(yùn)營(yíng)子公司鵬基物管服務(wù)、萬(wàn)廈居業(yè)接連成立，分別負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)管理服務(wù)、房屋裝修等工作。

直至1992年7月17日，深業(yè)物業(yè)才正式成立，并開(kāi)始承接深業(yè)集團(tuán)的住宅物業(yè)管理工作。

而深業(yè)物業(yè)的上市之旅，要從2021年開(kāi)始聊起。

該年9月，為了擴(kuò)充規(guī)模提振上市估值，深業(yè)物業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)和增資，將六家公司的股權(quán)收入囊中。

招股書提到，彼時(shí)，該公司成功拿下泰然集團(tuán)旗下深業(yè)智慧園區(qū)的100%股權(quán)和深圳天安智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)有限公司的50%股權(quán)；同時(shí)還買下了深圳置地旗下的深業(yè)商管100%股權(quán)和置地物管100%股權(quán)，以及泰富物流旗下的泰富商管100股權(quán)、農(nóng)科集團(tuán)旗下的農(nóng)科物管100股權(quán)。

上市前夕的并購(gòu)重組，能夠促進(jìn)上市公司完善治理架構(gòu)，提高資源整合能力和市場(chǎng)運(yùn)作效率，但更加立竿見(jiàn)影的作用，或許是對(duì)業(yè)績(jī)和規(guī)模的貢獻(xiàn)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，收購(gòu)?fù)瓿珊螅摴疽?guī)模進(jìn)一步得到擴(kuò)充，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)總簽約建筑面積約為6180萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)為462個(gè)，總在管建筑面積約為5920萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)46個(gè)城市和14個(gè)省份。

其中占比較大的業(yè)務(wù)是城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)，該公司主要為當(dāng)?shù)卣⒐矙C(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)商等提供市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公共設(shè)施管理服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)。

截至報(bào)告期末，深業(yè)物業(yè)合共管理247個(gè)城市及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在管建面達(dá)2860萬(wàn)平方米，占比為48.4%。

其次，該公司還管理了158個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑積2660萬(wàn)平方米，占比為45.0%；商業(yè)物業(yè)占比最少，僅為6.6%，管理的項(xiàng)目?jī)H57個(gè)，在管建面為390萬(wàn)平方米。

受益于規(guī)模的增長(zhǎng)，該公司業(yè)績(jī)亦迎來(lái)新的漲幅。去年9月末，深業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入16.51億元，同比增長(zhǎng)5.6%；實(shí)現(xiàn)溢利9020萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)44.8%；同期該公司的凈利潤(rùn)率為5.5%。

與大多數(shù)企業(yè)不同的是，深業(yè)物業(yè)并不依賴于母公司，其總收入57.8%來(lái)源于獨(dú)立第三方，剩余42.2%來(lái)源于深業(yè)集團(tuán)及其子公司、聯(lián)合營(yíng)企業(yè)。

獨(dú)立第三方占比較高說(shuō)明深業(yè)物業(yè)整體的外拓能力較佳，這也有利于企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、提高上市估值水平。

不過(guò)，深業(yè)物業(yè)的整體毛利率處于較低水平。數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年，該公司整體毛利率分別為15.2%、13.0%。2022年前九月，該公司毛利率僅為14.7%。

而此前，海通證券發(fā)布研報(bào)表示，2022年上半年重點(diǎn)跟蹤的24家上市物業(yè)企業(yè)毛利率平均值為26.9%，中值為26.8%。

相比之下，深業(yè)物業(yè)不到15%的毛利率似乎有點(diǎn)不盡人意。

毛利率貼地，主要受城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)的拖累。于2020年、2021年以及截至2021年9月30日止九個(gè)月，該公司實(shí)現(xiàn)城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)毛利率分別為7.3%、8.4%及8.1%，2022年同期上漲了3.7個(gè)百分點(diǎn)至11.8%。

與前者的緩步提高不同，住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率則呈現(xiàn)逐年遞減的情況，同期，這一業(yè)務(wù)毛利率分別為15.6%、11.5%、12.5%及10.6%。

即便是商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率高達(dá)24.9%，依舊難以挽救其毛利低洼的境地。

停下來(lái)的龍湖與民營(yíng)物企

相較于深業(yè)物業(yè)的積極遞表，龍湖智創(chuàng)生活選擇“靜候”。

據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活曾于2022年1月和7月兩度向港交所遞表，但最終均因招股書到期自動(dòng)失效。彼時(shí)，有坊間消息稱，龍湖智創(chuàng)生活已在2022年內(nèi)兩度通過(guò)聆訊，遲遲不上市，只是在等待合適的時(shí)機(jī)。

此前，龍湖集團(tuán)CFO趙軼就曾在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上提到，“目前市場(chǎng)情緒不佳，我們會(huì)關(guān)注市場(chǎng)，不著急。龍湖智創(chuàng)生活當(dāng)下把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率，接管的效率，以及內(nèi)生的毛利率提升，包括減少對(duì)一些低質(zhì)量收并購(gòu)的依賴。”

無(wú)獨(dú)有偶，今年年初，已經(jīng)通過(guò)聆訊的眾安智慧生活也突然宣布推遲上市進(jìn)程，并將公開(kāi)發(fā)售及優(yōu)先發(fā)售的申請(qǐng)股款悉數(shù)退回。

實(shí)際上，無(wú)論是龍湖智創(chuàng)生活，還是眾安智慧生活，上市不急于一時(shí)，主要因物管行業(yè)估值整體處于低位。

此前，申港證券發(fā)布報(bào)告稱，2020-2021年(HS)物業(yè)服務(wù)及管理板塊市盈率(TTM)均值分別為44.71、39.9，而2022年受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，市盈率均值迅速回落至14.22。

以碧桂園服務(wù)為例，2020年末、2021年末及2022年末，該公司的市盈率分別錄得48.04、31.83和12.11，呈現(xiàn)一路向下的態(tài)勢(shì)。

而與龍湖智創(chuàng)生活同期遞交招股書的萬(wàn)物云，同樣難逃市場(chǎng)迷霧，上市首日，該公司以每股46.00港元價(jià)格收盤，較發(fā)行價(jià)跌6.79%。

這是龍湖智創(chuàng)生活和眾安智慧生活所擔(dān)憂的，同樣也是深業(yè)物業(yè)即將面臨的。

不過(guò)，去年年末受到房地產(chǎn)政策利好影響，11月以來(lái)物業(yè)股估值出現(xiàn)修復(fù)，已逃離歷史低位水平。

也就是說(shuō)，正在沖擊港交所的深業(yè)物業(yè)，其處境或許較過(guò)往有所緩和，但依舊困難重重。

與此同時(shí)，有分析認(rèn)為，作為開(kāi)年第一家遞表的物管企業(yè)，深業(yè)物業(yè)或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)風(fēng)向標(biāo)，接下來(lái)，國(guó)央企或?qū)⒊蔀槌蔀橄码A段物企上市的主力。

這一說(shuō)法并非空穴來(lái)風(fēng)，結(jié)合2021年房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)與多家房企爆雷的情況來(lái)看，如今，資本市場(chǎng)顯然更加青睞信用更強(qiáng)、穩(wěn)定性更高的國(guó)央企。

申港證券在研報(bào)中亦表示，行業(yè)下行之下，國(guó)央企韌性凸顯。

首先，從估值來(lái)看，2018年全年民營(yíng)物企估值普遍高于國(guó)資物企，而后至2021年9月估值走勢(shì)基本相同，但自此以后，民營(yíng)物企與國(guó)資物企股指分化明顯，國(guó)資物企整體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

其次，從業(yè)績(jī)角度來(lái)看，2022年多數(shù)物企呈現(xiàn)下跌狀態(tài)，而全年業(yè)績(jī)上漲的個(gè)股均為國(guó)資物企，民營(yíng)物企跌幅更深。

在市場(chǎng)擔(dān)憂情緒并未消散的當(dāng)下，估值穩(wěn)定、業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)的國(guó)資物企顯然更受青睞。

而從去年開(kāi)始，國(guó)資物管也成為了物管行業(yè)上市的主力軍。數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，成功上市的物管企業(yè)僅有7家，包含金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)、魯商生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、中天服務(wù)和萬(wàn)物云，其中擁有國(guó)資背景的占七成。

顯然，國(guó)資物企有望成為下一階段沖擊資本市場(chǎng)的重要成員，而深業(yè)物業(yè)無(wú)疑是這支龐大隊(duì)伍的前鋒，率先向港交所發(fā)起了沖擊。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) 建筑面積