2023年3月15日，越秀地產（00123.HK）發布2022年年報。報告期內，越秀地產實現營業收入約為724.2億元，同比上升26.2%。股東應占凈利潤約為39.5億元，同比上升10.2%。核心凈利潤約42.4億元，同比上升2.1%。按核心凈利潤的派息比率為40%。這一年，越秀地產銷售額、凈利潤等核心財務數據均錄得逆勢增長。

此外，越秀地產近日披露了一季度銷售數據，公告中顯示2023年越秀地產業績表現持續向好。1月-3月，越秀地產累計合同銷售（連同合營及聯營公司項目的合同銷售）金額約為438.33億元，同比上升約217.3%。其中，3月份越秀地產實現合同銷售（連同合營及聯營公司項目的合同銷售）金額約為212.37億元，同比上升約256.9%。

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中金公司在報告中表示，越秀地產土儲布局良好、不乏優質TOD和城市運營項目，疊加扎實的產品力和市場化的激勵制度，預計2023全年銷售目標達成的確定性較高。同時，西南證券首次覆蓋越秀地產，并給予“買入”評級。多家境內外知名投行、券商機構如花旗銀行、中金公司、浙商證券、廣發證券、國信證券、興業證券、中信證券、農銀國際、國盛證券、中信建投、海通國際、中銀國際、瑞士銀行等也對越秀地產維持了“買入”建議，多家投行上調了目標價。

銷售業績逆勢增長，特別派息股東回報優厚

2022年，越秀地產實現全年累計合同銷售金額1250.3億元，同比上升8.6%，完成全年銷售目標1235億元的101.2%，達成業績目標并實現同比增長。

平安證券、西南證券、中信證券、農銀國際、國盛證券、海通國際、中銀國際等機構在報告中表示，在2022年行業整體銷售遇阻的環境中，越秀地產合同銷售額、營業收入、核心凈利潤均實現逆勢增長。其中，國盛證券指出，2023年1-2月公司銷售維持增長勢頭，實現合同銷售金額226.0億元（+187.3%），實現2023“開門紅”。

同時，花旗銀行、中金公司、廣發證券、國信證券、中信證券、海通國際表示，因收入業績穩健增長，越秀地產2022年全年每股派息0.547人民幣，派息比率為核心凈利潤的40%，維持穩定的高水平派息政策。此外，公司計劃以持有越秀房產信托基金（00405.HK）的基金單位作為特別股息，每持有1000股公司股份的合資格股東可獲予62個基金單位的實物分派。中信證券認為，即使不計特別股息，公司當前市值對應股息率也超過5.6%（按3月15日收盤價計），且公司盈利和分紅水平均有望持續。

財務穩健，借貸成本下降，融資優勢凸顯

截至2022年末，越秀地產剔除預收賬款資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為68.8%、62.7%、2.23倍；公司期末總借貸883億元，2022年公司以中長期債務為主，平均融資成本為4.16%，較2021年末下降10個基點；一年內到期債務占比18%，較2021年末下降21個百分點。

花旗銀行、浙商證券、中信建投、中銀國際、瑞士銀行表示，越秀地產財務穩健，“三道紅線”指標全部維持綠檔。其中浙商證券認為，憑借穩健的經營狀況，越秀地產有望進一步承接融資利好，從而擴大經營優勢。

中金公司、國信證券、平安證券、興業證券、中信證券、國盛證券、中銀國際等機構在報告中指出，越秀地產融資渠道暢通，年內發債融資成本屢創新低，年內于境內成功發行人民幣公司債券合共98.4億元，加權平均利率3.11%。較低的融資成本和暢通的融資渠道將持續助力公司獲得充足的資金，多元融資方式助推公司債務結構持續優化。其中，興業證券認為，越秀地產債務結構優化，平均借貸成本進一步下降。此外，穆迪、惠譽繼續維持Baa3和BBB-投資級信用評級，展望“穩定”。

“6+1”多元化增儲，雙平臺提升商業運營能力

2022年，越秀地產總土地儲備達2,845萬平方米，其中大灣區占比49.8%，廣州占比42.8%；華東地區占比16.1%；通過“6+1”特色化、多元化增儲模式于12個城市合計新增37幅土地，總建筑面積約695萬平方米，全部位于一、二線城市。

花旗銀行、中金公司、廣發證券、平安證券、西南證券、興業證券、中信證券、中信建投、海通國際、中銀國際等機構也在報告中指出，越秀地產通過“6+1”增儲模式有效控制拿地成本，把握拿地窗口期展開積極拓展。其中，國盛證券認為，越秀地產積極于一二線城市拿地，投銷比保持在0.6倍以上，銷售去化確定性強。平安證券表示，越秀地產拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別位居50強房企第2位、第4位。

西南證券還認為，越秀地產+越秀房托雙平臺，助力提升商業運營能力。越秀地產堅持“商住并舉”發展戰略，擁有越秀地產和越秀房托雙平臺。其中越秀地產在租物業面積86.6萬方，在建商業物業面積32.5萬方，2022年實現租金收入3.25億元。

獲取杭州勾莊TOD項目，實現全國化拓展新突破

2022年，越秀地產TOD項目合同銷售金額達到人民幣220.9億元，同比上升23.6%。同時，越秀地產通過產交所摘牌方式于杭州獲得勾莊TOD項目，首次在大灣區外獲取TOD項目。

浙商證券、平安證券、興業證券、農銀國際、瑞士銀行等機構均在報告中表示，越秀地產獲取杭州勾莊TOD項目，標志著越秀地產已經實現TOD模式走向全國化。同時，鑒于越秀地產的國企地位以及TOD模式，花旗銀行、農銀國際依舊將越秀地產作為“首選”。

2022年越秀地產成績亮眼，依托國企背景、穩健的財務表現和多元化、特色化增儲模式，以及獨特的TOD模式獲得資本市場多家投行青睞。

越秀地產董事長林昭遠在業績發布會上表示，“2023年是實施十四五規劃承上啟下的關鍵一年，也是越秀地產成立40周年，我們將以‘精益管理’和‘新能力、新機制和新文化’為新的發展驅動力，追求持續高質量業務發展。”

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