近日，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定(草案)》(下稱(chēng)《決定》)公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告。

(資料圖)

公告稱(chēng)，為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，市政府組織起草了《關(guān)于暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《草案》)。

公告稱(chēng)，暫停上述《轉(zhuǎn)讓條例》中與“金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分規(guī)定，并明確深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。征求意見(jiàn)截至日期為2022年11月16日。

01

就全國(guó)而言，商品房預(yù)售資金監(jiān)管分為行政監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管兩種模式。

行政監(jiān)管要求政府與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核、監(jiān)管，廣州、武漢等城市采用此模式。

金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管要求商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行全流程監(jiān)督，北京、上海、深圳、杭州等城市曾采用該模式。

2022年1月26日，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》(建房〔2022〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，明確全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。

深圳于1993年出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，確立了商品房預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式。目前，市司法局正會(huì)同市住房建設(shè)局修訂《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》，并按照《意見(jiàn)》要求，構(gòu)建商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。但此舉措與《轉(zhuǎn)讓條例》實(shí)行的預(yù)售資金金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式不一致，為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售款監(jiān)管模式改革、確保依法行政，需對(duì)《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。

《草案》指出，考慮到修訂歷時(shí)較久，現(xiàn)提請(qǐng)市人大常委會(huì)暫停適用《轉(zhuǎn)讓條例》有關(guān)規(guī)定，待預(yù)售資金行政監(jiān)管模式運(yùn)行一段時(shí)間后，再根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)啟動(dòng)《轉(zhuǎn)讓條例》的修訂工作。

02

經(jīng)研究，《轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條第一款第四項(xiàng)、第三十六條、第三十七條相關(guān)規(guī)定與商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管要求不一致。

因此，《決定》擬暫時(shí)停止適用上述規(guī)定，在暫時(shí)停止適用期間，商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照《意見(jiàn)》和修訂后的《監(jiān)管辦法》執(zhí)行。同時(shí)，考慮到市住房建設(shè)局正同步啟動(dòng)的《轉(zhuǎn)讓條例》修訂工作已列為2022年度政府立法計(jì)劃預(yù)備類(lèi)項(xiàng)目，為給修訂工作預(yù)留充足時(shí)間，擬將暫時(shí)停止適用的期限規(guī)定為自《決定》施行之日起三年。

03

“深圳推進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式改革，完全是基于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)考量”，國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁表示，過(guò)去單純依賴(lài)商業(yè)銀行無(wú)法保證預(yù)售資金的安全，此前出現(xiàn)的爛尾樓、購(gòu)房者停貸、停供等現(xiàn)象，歸根結(jié)底都是資金監(jiān)管層面出現(xiàn)了問(wèn)題。

宋丁指出，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管和行政監(jiān)管這兩種模式目前在國(guó)內(nèi)仍是“一城一策”，但從現(xiàn)在的實(shí)施效果來(lái)看，顯然是行政監(jiān)管更加有利和有效。

他向記者表示，行政監(jiān)管相較金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管最大的優(yōu)勢(shì)就在于，政府給金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商之間套上了一層“保險(xiǎn)”。政府介入監(jiān)管后，資金挪用、提前支付等現(xiàn)象能夠得到有效規(guī)避，有利于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中資金的合理配置，進(jìn)而有助于房地產(chǎn)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。

網(wǎng)友也對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式改革給與積極評(píng)價(jià)：

04

記者了解到，截至目前，一線城市方面除已經(jīng)采用行政監(jiān)管模式的廣州外，僅有深圳此次公開(kāi)正在推進(jìn)監(jiān)管模式改革。

從北京住建局官網(wǎng)可以看到，北京最近一次公開(kāi)發(fā)文是在一年前(2021年11月4日)，彼時(shí)公告明確，北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理“堅(jiān)持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則”，同時(shí)記者致電北京市住建局獲悉，目前北京確實(shí)仍由銀行實(shí)施監(jiān)管；上海方面，經(jīng)記者多方了解，目前也還是金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，不過(guò)在今年3月，政府部門(mén)曾出手介入資金監(jiān)管。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)上海某樓盤(pán)的預(yù)售資金被要求打入由政府指定的房地產(chǎn)交易資金管理公司進(jìn)行管理，理由是該項(xiàng)目之前出現(xiàn)過(guò)爛尾停工情況。

值得注意的是，雖然監(jiān)管模式改革尚在推進(jìn)中，但深圳有部分地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始落地。日前龍崗區(qū)某項(xiàng)目就已簽訂深圳首份商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管協(xié)議。

關(guān)鍵詞： 銀行監(jiān)管