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本期投資提示：

房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/04/15-23/04/21）34 個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交399 萬平米，環(huán)比-5%；其中，一二線環(huán)比-4%、三四線環(huán)比-9%；4 月累計(jì)一手房月成交同比+21%，較3 月-11pct；其中，一二線同比+34%、三四線同比-44%，分別較3 月-14pct 和-12pct。上周13 個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交153 萬平米，環(huán)比-4%；4 月累計(jì)成交同比+61%，較3 月-19pct。庫存方面，上周15 城推盤159 萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比1.08 倍，最近3 個(gè)月（23 年1-3 月）分別為1.45 倍、1.34 倍和1.00 倍。截至上周末，15 城可售面積為9,547 萬平米，環(huán)比-0.1%；3 個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為13.4 個(gè)月，環(huán)比-0.3 個(gè)月，我們認(rèn)為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。

主要政策新聞：宏觀方面，統(tǒng)計(jì)局公布1-3 月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資2.6 萬億元，同比-5.8％；商品房銷售面積3.0 億平，同比-1.8%。財(cái)政部公布一季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入8,728 億元，同比-27%。央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾指出我國(guó)不存在長(zhǎng)期通縮基礎(chǔ)，近期房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，居民消費(fèi)和投資意愿回升；截至3 月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96 個(gè)，其中83 個(gè)城市下調(diào)、12 個(gè)城市取消下限。行業(yè)方面，貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，4 月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，環(huán)比-1BP；二套為4.91%，環(huán)比持平。江西南昌公布中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置政策；2022 年至今，廈門、貴陽、無錫、南京等近30 省市已推行房票安置政策，各地通常給出政策性獎(jiǎng)勵(lì)、契稅減免、限購(gòu)放寬等優(yōu)惠。公積金政策方面，杭州市多子女家庭、寧波本科碩士人才貸款額度均有20-30%上浮。紹興市上虞區(qū)日前出臺(tái)13 條優(yōu)化生育政策，預(yù)計(jì)年財(cái)政經(jīng)費(fèi)支出1 億余元。土地方面，上海2023 年首輪供地19 宗，其中 4 宗底價(jià)成交、15宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)。

公司動(dòng)態(tài)跟蹤：華僑城3 月銷售額85 億元（+5%）。23Q1 業(yè)績(jī)：保利發(fā)展（600048）營(yíng)收400 億元（+19%），歸母凈利潤(rùn)27 億元（+8%）；招商蛇口（001979）營(yíng)收150 億元（-20%），歸母凈利潤(rùn)2.7 億元（ -39%）；招商積余（001914）營(yíng)收33 億元（+30%），歸母凈利潤(rùn)1.8 億元（+27%）。融資方面，首開股份（600376）擬發(fā)行90 億元/7 年中票；華發(fā)股份（600325）擬發(fā)行50 億元/270 天超短期融資券。越秀地產(chǎn)擬按每持有100 股股份可獲發(fā)30 股供股股份的基準(zhǔn)，認(rèn)購(gòu)價(jià)9.0 港元（較前日收盤價(jià)折讓28.3%），供股數(shù)量9.29 億股，占供股完成后公司已發(fā)行股份的23.08%，募資總額83.6 億港元。大悅城（000031）子公司商管天津獲政府補(bǔ)助高質(zhì)量發(fā)展專項(xiàng)資金2,340 萬元。

一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.72%，滬深300 指數(shù)下跌1.45%，相對(duì)收益為-3.27%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31 個(gè)板塊排名中排第28 位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5 位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：ST 新城、中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）、ST 云城、華聯(lián)控股（000036）、萬業(yè)企業(yè)（600641），上周漲跌幅排名后5 位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為新華聯(lián)（000620）、嘉凱城（000918）、中天金融（000540）、萬通發(fā)展（600246）、三湘印象（000863）。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌4.68%，滬深300 指數(shù)下跌1.45%，相對(duì)收益為-3.23%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH 房企22/23PE 均值分別為10.8/7.4 倍；物管22/23PE 均值分別為16/11 倍。

投資分析意見：我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極，近期無錫、廈門、鄭州、合肥等二三線城市再次接連放松限購(gòu)政策，而基礎(chǔ)設(shè)施REITs 擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)，表明供需兩端政策均在進(jìn)一步支持并呵護(hù)市場(chǎng)；并預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A 股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)（002244）、建發(fā)股份（600153）、保利發(fā)展、金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）；H 股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬象、新大正（002968）、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。

風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。

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